厦门湖边水库地块改造开发及经济测算研究报告.doc

厦门湖边水库地块发展报告 第一章 现状调查分析 1.1 现状资源分析 厦门是中国大陆东南沿海一座风光旖旎、闻名遐尔的港口风景城市，气候宜人，环境优美。 湖边水库地区位于厦门本岛东北部，处于高崎国际机场与会展中心的中间位置。东至环湖里大道，西临湖西路，南接吕岭路，北靠仙岳路。规划区面积4.14平方公里，其中水域面积为0.91平方公里。 随着厦门城市建设的推进，城市面貌日新月异。现代化城市倡导拥有优秀的人居环境，这使得湖边水库地区的资源价值日益凸现。 不过，湖边水库地区也存在以下两方面的问题，需要在制订改造开发方案时慎重考虑： ◆ 湖边水库是水源保护区 湖边水库是厦门本岛积水面积最大的一座小型淡水库，属城市备用水源第一百三十七条河道、水体沿岸湖边水库流域范围内不得进行会造成污染的开发建设。3 区位优势 湖边水库地区位处本岛，是厦门市承启的关键岛外翔安区本岛东部沿金尚路以东莲前路以北的广大区域，联系东西两翼的关键。随着厦门海湾型城市建设战略的实施，优化本岛功能成为城市的重点，平方公里的 “闽南金三角”指福建省南部沿海的厦门、泉州和漳州三个市及所辖县区进一步发挥闽南地区，实现城市联海岛城市向海湾城市在2006到2010年间，东部片区将进入大规模开发建设阶段，产业区和城区初具规模，此时厦门将基本建成海湾型城市框架厦门市总体规划—2020）》修编中确定：从发展规模上讲，厦门的总人口规模第二章 开发潜力分析 湖边水库地区是厦门岛难得的可成片大规模开发的地区。若开发建设的好，将可以成为厦门城市建设的新标杆，对提升厦门城市的档次、建设现代化国际性都市，都有积极的作用。因而在开发建设前，需要对该地区进行认真的开发潜力分析和市场定位研究，以确保本项目的开发能够符合市场需求并发挥资源的优势，取得项目的成功。否则，如果不符合市场需求和开发规律，再好的功能定位，也不会取得成功。 2.1 住宅开发潜力 2.1.1 与其它城市的横向比较 通过下表中厦门与国内主要城市的横向比较可以总结出以下几点： ① 供应方面：厦门市由于城市规模相对较小，住宅市场的年供应量绝对值是几个城市中最低的，但是其增长率在几个城市中却是遥遥领先，排在第一位； ② 销售方面：同样的原因总量不大，但增长率却紧跟上海、北京，排在第三位，超过其它二线城市； ③ 人均住宅面积方面：紧跟青岛、深圳，排在第三位； ④ 住宅销售均价：低于上海、北京、广州、深圳、宁波、杭州等，高于福州和青岛。 由此可以看出，厦门市房地产市场发展速度很快，且销售价格与其它城市相比还不算高，总体发展还是比较健康。 表2.1 2004年部分主要城市的住宅市场比较 住宅供应量（万平方米） 供应量增长率（%） 住宅销售量（万平方米） 销售量增长率（%） 住宅销售均价（元/平方米） 人均住宅面积（平方米） 人均可支配收入（元） 增长率（%） 北京 2862.85 5 2285.8 29.1 4747 6.5 19 15638 12.6 上海 3035.93 11.36 3233.74 38.5 6385 14.6 14.8 16683 12.2 青岛 521 15 456 5.3 2717 15.2 24.19 11809 10.1 广州 753.72 -1.09 966.55 6.57 4618 18.8 18.18 16884 12.5 深圳 806.48 12.5 820.13 1.01 5980 5.28 22.75 27596 6.4 厦门 281.56 28.2 255.05 17.5 4508 19 21.5 14443 11.8 宁波 357 427 -6.5 5067 14.8 17.63 15882 11.2 杭州 547.84 -3.2 509.49 8.2 6865.65 12.9 17.8 14565 12.9 福州 539 14.26 395 6.7 2983 9.5 19.29 11436 13 注：其中，各市数据均来源于当地统计部门2004年国民经济和社会发展统计公报。 2.1.2 厦门市住宅市场特点 1 供需两旺，稳中有升 随着经济的发展和城市化的快速推进，近些年来厦门市房地产呈高速发展之势。2004年全年厦门市商品房销售面积达359.88万平方米，比2003年上升了9%；2003年比年上升了%；年比年上升%；年比年上升了元，涨幅达%。而全市商品房空置面积呈下降趋势，维持在合理水平。2004年全市商品房空置面积为96.21万平方米，同比下降14.47%。其中，商品房住宅空置面积20.87万平方米，同比减少32.26%, 占总空置面积21.69%。2005年1-3月份，全市商品房空置面积为81.53万平方米，其中，商品房住宅空置面积22. 78万平方米，