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品牌服饰行业购物中心渠道分析报告 2013年9月目 录 一、购物中心：品牌服饰发展的新兴渠道 4 1、品牌服饰：渠道的多元化正成为趋势 4 2、购物中心一站式购物体验优势明显，逐渐成为服装的又一大新兴零售渠道 6 （1）购物中心的一站式购物体验顺应消费者多样化、方便化和娱乐化的消费需求，年轻人是消费主力 6 （2）品牌服饰进入购物中心渠道优势明显 7 3、发达国家：购物中心早已成为主流零售业态 8 4、中国，购物中心未来发展前景广阔 9 （1）我国正处于购物中心的快速发展阶段 9 ①发展历程 9 ②两大核心驱动力：顺应消费需求、商业地产的快速增长 10 （2）较低基数及国际差距，铸就我国购物中心发展前景广阔 11 ①三线城市购物中心基数仍然较低 11 ②与发达国家相比：我国人均购物中心面积、占零售比重均还很小 13 二、购物中心服装品类特征：占比有所下降、外资品牌主导、以女装、休闲时尚为主 13 1、服装是购物中心最主要业态构成，但店铺数量占比呈下降趋势 13 2、外资品牌占据主导地位 15 3、购物中心服装品类构成分析 15 （1）从品类构成看，女装占比最大 15 （2）从单品牌看：时尚休闲门店数量最多 16 三、我国品牌服饰将极大受益于二三线购物中心的发展 17 1、购物中心正在挤占传统百货的市场份额 17 2、选择购物中心还是百货，平效是关键 18 3、二、三线城市租金低，品牌服饰进入购物中心较传统百货渠道具有成本优势 20 四、在购物中心的发展过程中，平效高的品牌服饰受益最大 22 1、购物中心增长空间测算：一线城市50%，二线城市97%，三线城市308% 22 2、超过“平效”临界点，选择购物中心提升单店盈利水平 23 3、加价率高、产品周转快的品牌有望率先受益购物中心的发展， SKU具备一定规模是基础 27 （1）加价率、产品周转是品牌服饰的生命线 27 （2）产品SKU具备一定规模是基础 28 五、购物中心风险解析：结构性过剩和去服装化 30 1、购物中心面临结构性过剩、培育期较长风险 30 （1）一线城市购物中心面临过剩的风险 30 （2）二三线城市面临培育期较长的风险 30 2、辨析购物中心“去服装化” 31 （1）万达去服装化：服装从购物中心收归百货 31 （2）其它购物中心：金额下降趋势不明显 31 （3）服装盈利能力高于其他品类 32 六、美国、日本购物中心发展介绍 33 1、美国购物中心发展历程 33 2、日本购物中心发展历程 34 七、经典购物中心案例简况 34 1、万达广场：“订单地产”模式缔造商业传奇 34 2、华润万象城：“专业化”打造高端购物中心 37 3、沈阳卓展购物中心 38 4、太古汇 39 5、恒隆广场 41 6、Mall of America 42 一、购物中心：品牌服饰发展的新兴渠道 1、品牌服饰：渠道的多元化正成为趋势 早在2000 年，美国品牌服饰零售渠道已经呈现专卖店（大部分分布在购物中心）、百货店、商超店、服装折扣店、邮购与网购等多元化格局。到2011 年，这种多元化格局进一步强化，专卖店、百货店、商超店、折扣店占比基本都在20%左右，网购、邮购占比超过10%。 国内品牌服饰零售渠道结构较为单一，主要为百货、专卖店，占比分别约为45%（男装甚至超过60%）、35%。 由于消费者的多元化需求以及传统渠道的成本高企，国内品牌服饰零售渠道正面临变迁，以购物中心、奥特莱斯、网购为代表的新兴渠道占比正在不断提升，成为国内品牌服饰渠道发展的重要方向，行业的渠道发展呈现多元化趋势。 由于每一服装渠道具有其独特的固有特征，短时间内，不会出现某一渠道完全地取代另一渠道，品牌服饰零售渠道将在长时间内百花齐放。 2、购物中心一站式购物体验优势明显，逐渐成为服装的又一大新兴零售渠道 （1）购物中心的一站式购物体验顺应消费者多样化、方便化和娱乐化的消费需求，年轻人是消费主力 购物中心是集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合体, 主要设在繁华的商业中心或者在城乡的交通要道上，包含专业店、专卖店、饮食店、杂品店、娱乐、健身、休闲等多种业态，向消费者提供综合性服务。其特征顺应顾客的多样化、方便化和娱乐化的消费需求，年轻人是消费主力，当前正呈现高速发展态势。 据上海市商业信息中心监测数据显示，2012 年上海市重点监测的80 家重点购物中心实现营业收入890.1 亿元，同比增长7.4%，其中与购物相关的百货店、专业专卖店（不含电子电器）占据主导地位，占比接近65%。 购物中心设立、运营通常会经过市场调研、选址、招商等程序，一般以收取租金回收投资。需要注意的是，购物中心设立之初就会考虑到目标品牌需求， 招商具有一定的针对性，基本选择与自己