北京考察报告.doc

考 察 报 告 我徐州项目公司根据工作计划安排，组织了工程部、营销部、稽核部、采供部相关部门领导及现场专业技术人员等8人，于2009年6月26、27日两天，对北京市正在销售和开发建设的搂盘，有选择的考察了“紫御府”、“万科中粮”、“中体奥林匹克花园”、“燕西台”、“西山华府”、“星河弯”、“长江实业﹒誉天下”等7个盘子。 这次考察的目的是：带着我们一期工程的经验教训；考察适合北方地区的园林景观施工做法、苗木品种规格选择等；考察土建、安装节点施工的先进工艺；考察营销理念及营销管理等方面的创新和值得借鉴的宝贵经验。从而研究如何全面提高我们正在建设和逐步推盘销售的二期工程整体水平；同时也为三期工程的开发建设增加更多有益的积淀。 一、体会之一：努力提高小区环境的整体效果是打造品牌搂盘的重要途径，而环境的整体效果是精细的施工工艺和完美的景观节点的结合 在我们短暂的两天行程内，凡走过的小区无一不是在整体环境上“大做文章”的，实际上这是一个十分聪明的举措，让居住人群感受到“桃花园里可耕田”的意境。例如我们得知北京有的搂盘在选择苗木时，是在“同纬度线上、多地区比较”的前提下去定苗的。实际上苗木不一定昂贵就好，别人没有的，我们有就是稀奇！回顾我们自己，却往往是发觉苗木的搭配不尽人意时，再去四方寻苗。 另一方面，所考察的搂盘都是在工艺和细部节点上更胜一筹。象“星河弯”、“西山华府”、“万科中粮”、“奥林匹克花园”等盘子总体上注重“细节观”和“过程观”，这是这些盘子开发过程中始终贯彻的理念，也是其完美成功的经验，把每一个细节做到极致。“星河弯”搂盘，南北搂距看上去也只是按照日照分析去做的，但由于其园区造坡恰到好处，软硬景布置适中，使人感到建筑与景观融为一体。另外，在小区道路上和景观中看不到任何外露井盖；小区道路与苗木结合处采用鹅卵石遮挡排水沟，即解决了水土污染道路的问题又细致的丰富、美化了景观；路牙石之间的接缝不是用水泥填补的，而是手工打磨好后，直接镶嵌拼装上的，这样的细节处理在北京星河湾比比皆是。 星河弯 搂盘园内剪影 造 坡 和 坡 脚 的 做 法 软硬景、乔、灌木布置适中 道路、园区看不见窨井盖 哦！窨井盖在这儿 “星河湾”项目用地面积520亩，总建面约60万平方米，定位于高档住宅区，分三期开发，2005年6月一期20多万平方米开盘， 2006年10月二期盛大开盘，一、二期现均已交房入住，三期今年底交房。用他们的话说：“以打造现楼美景全成精品的开发模式运作4年，社区立体化园林、商品房室内装修、重点小学、双语幼儿园、五星级会所、酒店式公寓等同期建成，实现了现楼美景开盘”。 我们了解到的细节是：合理及有效的控制建设周期（外立面施工阶段插入景观大型乔木的移植、景观施工，移植时间全部安排在五一之前，确保全冠移植的实现）、经过企业和市场验证过的长期合作的优质施工单位、设计前期景观规划介入、材料与苗木采购时设计全程参与、尊重设计师的设计成果、从苗木选择就用心研究，加之创新的思想等等多方位的付出，才共同打造出了高品质的楼盘——“星河湾”品牌。我们所到之处，与此类似的搂盘比比皆是： 西山华府——园内剪影 紫御府——园内剪影 燕西台——园内剪影 在景观设计和施工中我们向他们学什么？怎么学？我们二期工程的建设场地处于一个南高北低，西高东低的坡地上，南北高差约35米，东西高差约10米；D、E区都是两个单元之间的高差达3米左右。这对“园林造景”是得天独厚的条件，我们要做到：1、针对现场标高情况会同设计和施工共同对原设计研讨一次，做必要的修改；2、现场管理人员（景观工程师和土建工程师）加强现场施工的过程控制，严格工序验收制度，不经验收合格不得进入下道工序；3、施工工艺精益求精；边边角角一丝不苟；建议节点施工吸收考察中成功的做法；如：道路放线精确，镶贴放样下料；坡形与回填土要求、植物规格与种植密度、坡角处理、侧、平石做法、各专业窨井设置等均要提出明确的实施要求。要使二期工程的园林景观给人以耳目一新的感受！ 二、体会之二：好的设计方案加上好的施工质量是打造品牌搂盘的坚实基础，而优秀的设计与施工在搂盘的展示中无处不在 由于我们这次考察的所有项目，基本上都是大部分已建成交付的搂盘，所以受尽眼底的是建筑成品，是完整的艺术珍品。可以看出有的搂盘从设计方案到细部处理都是无可挑剔的。 “星河弯”在介绍他们的品牌时说：我们的搂盘得房率高达85％以上，业主花同样得钱，得到更多的使用面积。我们看到的是：