房地产投资分析与决策.pptVIP

房地产投资分析与决策 ★房地产投资概述 ★房地产投资决策程序 ★可行性研究的内容 ★房地产投资分析的任务 ★案例——政府请客，凭什么要我们买单?! 一、房地产投资概述 房地产投资的含义 房地产投资的特性 房地产投资的类型 房地产投资的目的 一、房地产投资概述 房地产投资的含义 所谓房地产投资，是指投资者为了获取预期的投资收益，对房地产开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资行为。 房地产投资的特性 1）区位的重要性：房地产开发的第一要素是区位，第二要素是区位，第三要素还是区位。 ①选择的区位在当前必须对开发投资者、置业投资者（获取合理、稳定的经常性收益）以及未来的租客（方便地开展经营活动以赚取正常的经营收益并具备支付租金的能力）都具有吸引力。 ②选择的区位在未来必须具有增值潜力，房地产投资价值的高低，很大程度上取决于所处地区物业的整体升值潜力，而不仅仅是看当前净租金水平的高低； ③重视所处区位的变化情况，避开环境日益恶化、城市功能日渐衰退的地区。 2）政策影响性：指房地产投资容易受到政府政策的影响。 房地产投资概述 房地产投资的类型 按房地产投资形式划分 1）房地产直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程并参与有关的管理工作。 ①房地产开发投资，投资目的主要是赚取开发利润，风险较大但回报也较丰厚。 ②房地产置业投资，投资目的一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。常获得保值、增值、收益和消费四个方面的收益。 房地产投资的类型 2）房地产间接投资：是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为。 ①购买房地产开发投资企业的债券、股票 ②投资于房地产投资信托基金。投资者将资金投入到由职业投资经理管理的共同基金，用于购买、开发、管理和出售房地产资产赚取收入。优越性：以相对较少的投资持有多元化的房地产组合；有强大而稳定的分红潜力（来源于所拥有物业的经常性租金收入）；有机会得到资金增值；投资的流动性很好。 ③购买住房抵押贷款证券。银行将所持有的个人住房抵押贷款汇集重组成抵押贷款组合，每个集合内的贷款的期限、计息方式和还款条件大体一致，通过政府、银行、保险公司或担保公司等担保，转化为信用等级较高的证券出售给投资者，投资者可间接获取房地产投资收益。 房地产投资的类型 按房地产投资对象划分 土地投资：以开发、经营土地作为投资对象 房地产开发投资：以开发各类房屋、建筑物和构筑物作为投资对象。 房地产经营投资：房地产销售、出租、互换、信托、 房地产证券投资：房地产债券、股票、基金 房地产中介服务投资：房地产咨询、经纪、估价等中介服务。 房地产管理投资：房地产管理、维修、保养、服务 二、房地产投资决策程序 ◆项目管理程序 ◆可行性研究的阶段、任务 ◇投资机会研究( Opportunity Study ) ◇初步可行性研究( Pre-feasibility Study ) ◇可行性研究( Feasibility Study ) 房地产投资决策程序 房地产投资决策程序 ◆可行性研究的程序 项目筹划 提出开发项目的设想，组建研究机构，也可委托房地产咨询公司、顾问公司和工程公司等单位研究。 承担研究对象的部门和单位要摸清委托人意图，项目提出的背景，收集主要依据材料，制定研究计划。 市场调查与分析 对项目投资的经济、社会和政策法律环境，房地产市场需求情况，可供选择的开发场地、开发条件等，进行广泛的调查和分析，从而寻求市场机会，确定开发项目的市场定位。 房地产投资决策程序 优化和选择开发方案 根据选择的目标市场和备择场地，设计若干个可供选择的开发方案，并经过分析对比，选择出最优方案。 方案评价 对优选出的方案进行深入细致的研究，分析开发项目经济上的合理性。对开发项目的投资费用和收益进行估算，做出项目财务评价和经济评价，并考虑项目的投资、租售价格、规模、建设工期等不确定因素的变化，对项目的投资效果作敏感性分析和风险性分析。 编制研究报告 按开发项目可行性研究内容，编制可行性研究报告。 三、可行性研究内容 房地产投资可行性研究解决开发项目建设 1）必要性：市场需求，社会需要； 2）可能性：原材料、工艺设备、资金、场址及环境影响； 3）财务可行性：盈利能力、清偿能力及外汇平衡） 4）经济合理性：对全社会的贡献、所付代价； 5）社会的相容性：社会影响分析、互适性分析及社会风险分析 6）项目可靠性（风险）。 三、可行性研究内容 1.项目概况 2.开发项目用地的现状调查及动迁安置 3.市