房地产开发经营业纳税评估模型要点.doc

房地产开发经营业纳税评估模型 一、行业介绍 （一）行业概述 房地产开发经营是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。企业的主要类型： （二）行业分类 1、根据开发建设的层次和产品内容的不同，可分为两个层次的开发和一个层次的开发两种形式。两个层次的开发是先将“生地”（不具备使用条件）开发建设成“熟地”后进行拍卖或出租（产品为土地），由取得土地使用权者进行房屋开发建设（产品为房屋）；一个层次的开发是指一次性完成土地、房屋的开发（产品为房屋）。国外一般以前者为主，在我国绝大多数企业以后者为主，也有少数企业同时从事两个层次的开发。 2、根据开发建设项目所处位置和建设内容的不同，分为新区开发和旧城改造（旧城再开发）两种形式，简称为新开发和旧开发。 3、根据投资方式不同，可分为独立建房和合作建房两种形式。 4、根据开发建设项目的类别不同，可分为普通住宅（含经济适用房）、公寓、别墅、商用、写字楼等几种开发形式。 （三）行业经营的特点 1、投入资金量大。 房地产行业是一个资金密集型行业。无论是中短期的房地产开发投资，还是长期的置业投资，都需要极大的资金投入。房地产企业是否能够获得足够的资金支持，是否拥有畅通的融资渠道，决定了一个项目能否顺利运作，一个房地产企业能否健康发展。 2、开发周期长。 开发项目的工期一般都是跨年度的，从立项到竣工售出有一个较长的过程，而且这个过程还是相当复杂的。房地产产品的开发建设，不全是由开发商自主完成的，其中大部分工程是由施工方承包建设的，从而在开发商和施工企业间形成了错综复杂的成本预、决算关系，成本结算受制于施工企业。 3、营销体系复杂。 开发产品的销售包括现售和预售，这是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。从房地产市场营销的具体方式来看，既有开发商自行销售的方式，也有委托物业代理（即代理商或经济人）的方式，其中委托物业代理的形式复杂多样。 二、行业纳税遵从风险 （一）经营收入类纳税遵从风险 1、用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的，将预收收入挂在往来账上，或将部分款项开具收款收据，或直接冲减开发成本，未按规定确认或少确认收入而未申报纳税：预收款未及时申报、代收款项未按规定申报。 2、整体转让“楼花”未作收入，而是挂往来账，甚至私设账外账，未申报纳税。 3、将代建工程、提供劳务过程中节约的材料、报废工程和产品的材料等留归企业所有，未确认收入申报纳税。 4、无正当理由，以明显偏低价格将商品房销售给本公司股东及相关联企业及个人未确认收入申报纳税。 5、通过房地产代理公司开具代理手续费发票，虚列费用或抵减销售额，以房款净额为计税营业额。 6、将开发产品转作自用，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、分配给股东或投资入股、以房抵偿债务、拍卖、换取其他单位和个人的非货币性资产等，未视同销售申报纳税。 7、按揭销售、首付款实际收到时或余款在银行按揭贷款办理转账后，未及时入账，或将收到的按揭款项记入“短期借款”等科目，未及时申报纳税。 8、开发的会所等产权转给物业，未按开发产品进行税务处理，或者将未需要办理房产证的停车位、地下室等公共配套设备对外出售未计收入申报纳税。 9、售后返租业务，以冲减租金后实际收取的款项作为收入，冲减的租金未计收入申报纳税。 10、以房抵工程款、广告费、银行贷款本息或以拆迁补偿费抵顶购房款等业务，未计收入申报纳税。 11、以房换地、以地换房业务未按非货币性交易准则进行处理，或未开发票入账，未记收入申报纳税。 12、旧城改造中，房地产企业拆除居民住房后，补偿给搬迁户的新房，对偿还面积与拆迁面积相等的部分、超面积部分及差价收入未合并计算收入申报纳税。 13、采取包销方式，未按包销合约定的收款时间、金额确认收入申报纳税。 14、私建违建阁楼、车库、仓库，对外销售使用权开具收款收据，隐匿收入未申报纳税。 15、将未售出的房屋、商铺、车位出租，取得的租金收入未计或少计收入未申报纳税。 （二）成本费用类纳税遵从风险 1、发生的销售退回业务，只冲减收入，未冲回已转成本。 2、以外地虚开材料采购发票，或到税负较低的地区申请代开发票或者使用假发票入账，虚增成本费用。 3、多预提施工费用，虚增开发成本；或提前列支成本支出。 4、在结转成本时，无依据低估销售单价，虚增销售面积，多摊经营成本。 5、利用非拆迁人员的身份证，列支拆迁补偿费，虚构施工合同，骗开建筑安装业发票。 6、将开发期间财务费用列入期间费用，多转当期成本。 7、将拥有土地进行评估，按增值巨大的评估价格作为成本入账。 8、对行政事业性收费挂户，对欠缴的行政事业性收费无缴纳收据入账。 9、未按房产原值足额纳税或出租房屋未纳、少纳房产税和土地使用税。 10、发放年终奖、过节费、奖金