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第一章 总论第一节 地产价格评估概述1 房地产——城市（或城镇）的房产和地产的总称。指土地、建筑物及固着于土地建筑物上不可分离的部分。2不动产是指土地及其定着物。包括2个方面：①土地与定着物及其各种权利；②建筑物及其各种权利。3土地——指地球表层的陆地部分，包括内陆水域和滩涂。土地的广义概念是指陆地及其空间的全部环境因素，即地球表面的 一个特定区域。4地产——简言之，土地的财产权利，指经过开发并能给所有者和经营着、使用者带来相应的经济效益的土地。5地价评估——是以土地及其建筑物（房地的不可分性）不动产为评估对象，求取不动产的真实、客观、合理的价格。6地产、房地产、不动产之间的区别：① 不动产与房地产、地产是有一定区别的，地产和房地产均属不动产，但它们又不是不动产的全部。② 只有当土地作为产权和资产在商品经济活动中体现其全部价值时，土地才被认为地产，或者说转化为地产。③地产和房地产是有区别的，地产是指土地的产权和资产，而房地产则是指土地和与其相连的、并在空间上紧密结合为一体的地产和房产的结合体，即房地产是房和地的产权和资产的总称 。④不动产范围最广，地产最小，房地产居中7地产特征：㈠地产的自然属性1）资源的稀缺性。2）位置的固定性。3）开发利用的永久性㈡地产的经济属性1）具有价值和使用价值2）地产是社会的一笔巨大资产3）地产的法律属性4）地产的商品属性8地产分类：①从形态上：有形地产