清城.创意谷2014.9月-2015.2月 营销暨推广方案.ppt

10月 2014年 11月 8月 总纲-阶段销售目标：力争完成1.2亿元销售目标 9月 12月 2015年1月 17#18# Ⅱ期房源 Ⅰ期房源 Ⅱ期工程节点 销许取得 项目形象出新 元旦节点特惠 6#7#开盘 加推 二期同步蓄水 促销 通过开盘加推，主要销售任务赶在2月前完成，保证年前回款 通3次促销，完成大部分剩余房源去化 年前销售回款冲刺 促销 回乡潮 推盘策略 开盘与促销节点紧密结合，密集型递进式推盘，逐渐加热市场，形成热销势头 性价比发力，目标明确，主线贯穿，紧抓各个营销节点，高效推广，系列活动串联 不同阶段，蓄水、开盘、促销相互结合，滚动营销，实现营销与推广效率最大化 营销计划 2015年2月 加快蓄水步伐 促销 开盘 女性专场特价 媒体计划及预算 序号 项目 数量 预算 1 大牌 3块 30万 2 开盘活动 4次 8万 3 蓄水活动 5次 10万 4 乡镇巡演 30次 10万 5 DM单页 100万张 30万 6 短信 250万条 8万 7 条幅 1000条 12万 网络 少量 8 其它 综合配比 10 总计 117万 备注：以上预算以实际发生为准 媒体选择： 媒体选择在精不在多，采取最高效的媒体策略，拦截市场客群，争夺份额。 针对市区： 大牌+DM单页+圈地短信+条幅+蓄水活动 针对乡镇： 条幅+主题巡演 辅助媒体： 短信+网络（少量投放） 2014年-2015年2月预计总销售额1.2亿，按照推广费用占总销售额0.8%计，全年推广费用约为100万元。 THANKS 清城.创意谷 营销暨推广方案 写在报告前： 评分因素 比重 得分 地段 12% 4 周边配套 10% 4 周边环境 10% 9 内部规划设施 7% 4 物业类型 6% 3 54.5分！传达了两个信息1、定位不了高端客群，刚需品毫无疑问 2、从科学计算角度来讲这里的项目是不及格的，如何通过扬长避短、避重就轻地包装推广，给产品重新定位注以活力，让房子去找主人？ 户型结构 5% 2.5 项目规模 5% 4 开发商知名度 5% 2.5 小区景观 15% 9.5 项目品质 16% 8 物业管理 9% 4 清城.创意谷 目标 项目 工作细化安排与补充 预算 现状及核心问题 销售支撑与保障 营销经费预算 市场 宏观市场 区域市场 突破思路 焊接信任链 项目再包装 整合传播推广 慎于首，首战必胜 作为启动市场的第一战役，须以完成销售额1.2亿，回款8千万为定价基础 无法确保项目去化速度的情况下，必须放价蓄水，低开跑量 实现回款目标后逐步缩小放价范围，逼近客户心理价位上限 注：具体销售价格需根据开盘前一周市场价格调研数据确定。 目 标 宏观市场解析： 宏观经济面和需求主体的增长速度不足以支撑房地产市场的持续上涨； 城市调控收紧，房产税的征收，必将促使房地产市场出现拐点性变化； 政府强调市场调节取代政策调控，反腐、均贫富、资产调查、住宅信息联网、房产税等综合 性措施，将成为调控房地产市场，保证市场平衡的手段的主要政策。 区域市场解析： 淮安土地成交大量持续增长，市场供大于求，未来3年去化压力将逐渐显现； 库存量持续走高，未来市场推盘量巨大，竞争压力逐渐增大； 受全国市场影响，淮安市场竞争压力导致开发商统一低价跑量，误导市场走势，未来价格上 行压力较大。 有轨电车线路助长了沿线楼盘的嚣张气焰，抢夺了大量市场 月份 目标销售额（万元） 目标回款（万元） 公寓 住宅 商业 公寓 住宅 商业 2014年9月 200 60 2014年10月 800 300 2014年 11月 600 300 200 700 2014年12月 900 800 900 1000 400 500 2015年1月 1000 2500 600 800 1700 350 2015年2月 1000 1500 300 600 1100 300 总计 4500 5100 2000 3460 3300 1200 目标分解 总目标不变，阶段性目标和工作重心可以根据完成情况做适当调整 名称 问题细化 现 状 1、地段较偏，区域认可度不够，周边配套不齐。 2、项目前期没能树立良好的企业形象，影响客户购房信心，信任链断裂。 3、产品宣传力远远不够、来访数量明显不足，蓄水出现瓶颈，难以引爆市场。 4、项目形象包装不够，产品的价值感、市场认可度不够。 5、一期户型结构固有症结太多。 项目现状： 突 破 一期：市区常规营销，重点主攻乡镇及周边厂区、生活区 不间断活动营销，保证项目销售持续升温 合理定价，快速跑量，实现热销目的 总体战