第六章市场法及其运用.docVIP

第六章 市场法及其运用 第一节 市场法概述 第二节 搜集交易实例 第三节 选取可比实例 第四节 建立比较基准 第五节 交易情况修正 第六节 市场状况调整 第七节 房地产状况调整 第八节 求取比准价格 第九节 市场法总结和运用举例 第一节 市场法概述 一、市场法的含义（熟悉） □ 选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 □ 可比实例 ■ 交易类型与估价目的吻合 ■ 成交日期与估价时点接近 ■ 成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格 □ 市场法的本质 ■ 以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值 □比准价格 ■ 市场法测算出来的价值的简称 二、市场法的理论依据（了解） □ 房地产价格形成的替代原理 三、市场法适用的估价对象和条件（掌握） （一）市场法适用的估价对象 □ 同种类型的数量较多、经常发生交易的房地产 ■ 住宅 ■ 写字楼 ■ 商铺 ■ 标准厂房 ■ 房地产开发用地 □ 难以采用市场法估价的房地产 ■ 数量很少的房地产 ■ 很少发生交易的房地产 ■ 可比性很差的房地产（如在建工程） （二）市场法估价需要具备的条件 □ 在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易 （三）市场法的其他用途 □ 比较分析的原理和方法，可用于房地产市场租金及成本法、收益法、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分等参数的求取 四、市场法估价的操作步骤（熟悉） □ 搜集交易实例 □ 选取可比实例 □ 对可比实例的成交价格进行适当的处理 ■价格换算——建立比准基准 ■价格修正——交易情况修正 ■价格调整——市场状况调整和房地产状况调整 □ 求取比准价格 第二节 搜集交易实例 一、搜集大量交易实例的必要性（了解） □ 只有拥有大量的交易实例，才能把握正常的房地产市场价格行情 □ 才能选择符合一定数量和质量的可比实例 二、搜集交易实例的途径（熟悉） □ 查阅政府有关部门的房地产交易资料 □ 向房地产经纪机构和经纪人了解房地产成交价格资料和有关交易情况 □ 向房地产交易当事人、四邻以及相关律师等了解 □ 同行之间相互提供 □ 向出售者或代理人获得要价资料，查阅出售出租广告，参加房交会等 三、搜集交易实例的要求（掌握） □ 交易实例房地产的基本状况 □ 交易双方 □ 成交日期 □ 成交价格（总价、单价、计价方式） □ 付款方式 □ 交易情况（交易目的、交易方式、税费负担方式等） 四、建立交易实例库（了解） □ 以交易实例卡或档案袋的形式分门别类保存 □ 将交易实例信息输入电脑 第三节 选取可比实例 一、选取可比实例的必要性（了解） 二、选取可比实例的要求（掌握） （一）选取可比实例的数量要求 □ 3个以上（含3个）、10个以下（含10个） （二）选取可比实例的质量要求 □ 类似房地产 ■同一供求范围内 ■用途相同 ■规模相当（0.5—2倍） ■建筑结构相同 ■档次相当 设施设备相当 装饰装修相当 周围环境相当 ■权利性质相同 □ 交易类型与估价目的吻合 ■实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋拆迁补偿等目的的估价，多选取买卖实例为可比实例 □ 成交日期接近估价时点 □ 成交价格为正常市场价格或可修正为正常市场价格 （三）选取可比实例应注意的其他问题 □ 估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地/房屋的，应选取土地/房屋的交易实例 □ 分配法 第四节 建立比较基准（熟悉） 一、统一房地产范围 □ 房地产范围不同的情况有三种 ■带有债权债务的房地产 ■含有非房地产成分 ■房地产实物范围不同 □ 统一房地产范围 ■统一到不带债权债务的房地产 房地产价格=带债权债务的房地产价格-债权+债务 ■统一到“纯粹”的房地产 房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格 ■统一到估价对象房地产范围