商业综合体开发常见的问题.ppt

观点：消费升级时代，不要谈什么市场饱和不饱和，那是伪命题。关键是要看你是否能迎合消费升级所释放的体验式需求。 消费体验是生产、商品、服务后的第四阶段 1 2 3 ThemeGallery is a Design Digital Content Contents mall developed by Guild Design Inc. 早期的商业模型由需求衍生出消费品定制，是需求导向的 目前即使增加了服务仍停留在外在，是绩效导向的 2 4 全新的商业模型是基于体验式消费，是内生导向的 原始的商业模型基于天然或生产所得，是产能导向的 城市商业综合体体验式消费创新的内涵 建筑空间体验多元化 业态功能复合型 本土文化和艺术表现 空间的模糊性和多样性是当代 建筑审美多元化的解构主义表 现；强调了建筑本身的时尚属 性，因而建筑也成为了被消费 的一种体验式商品。 复合步行空间模式 开发本土文化表现是大势所趋 文化的精髓在于传承和创新 文化是生活方式的导引 艺术是超越了精致生活的 内心体验，是精神的结晶 Shopping mall模式 城市生活广场模式 品牌文化体验中心模式 消费体验是商业地产的生命力 商品是元素，而时尚就是他的符号。超越了商品内外逻辑的表现，是当代文化精神的消费式输出。 消费体验输出 2. 本土人文的重塑与再现 1. 多维艺术形式的 欣赏与交流 满足消费者对“精神文化的欲求”与“物质商品的体验欲望”两方面相结合的体验式需求，才能符合未来商业地产以及商业发展的趋势，体现出“都市新商业地产与城市精致生活”的完美复合。现代的城市商业综合体已经更多的开始关注文化艺术元素，我们看到各种“商业模式”已经开始注入文化艺术的内涵，注重消费者精神层面的消费，把精神层面需求导向并转化到物质商品消费当中，这就是商业地产的发展趋势。商业综合体已经开始往体验式复合型城市会客厅方向转化，消费方式已经将体验放在了首位，自然导向目的性的商品消费。 要做商业综合体中的苹果 客户体验 消费 以客户体验为第一位 客户体验 愉悦性 内生导向 我们不做焦点团体调查，这种调查顶多让你不得罪任何人，却只会做出平淡乏味、不具争议牺牲的作品。”苹果首席设计师埃弗的观点，给予我很大的启迪。我们不应停留在“产品模式”的阶段，在满足消费者基本需要的基础上建议、引导并展示全新的商业模式。坚持这样的观点，思考如何去创新商业模式。 “销售梦想，而不是贩卖产品” 面对城市商业综合体，上述思考仅作抛砖引玉之用，需要各位专家思考讨论的还有很多： 商业地块价值的研判与分析 商业综合体与旧改拆迁间的协调 商业综合体现金流平衡与安全的问题 …… 河北省新联合发展研究院 Hebei Lionful Development Research Institute 商业综合体开发常见的问题 目 录 4 迎合消费升级所释放的体验式需求 消费升级为商业地产开发带来契机 1 2 商业地产成为房企转型新蓝海 3 商业综合体开发存在的主要问题 目 录 消费升级为商业地产开发升级带来契机 1 消费升级的背景 新型城镇化，为城市消费市场的扩大与提升带来了坚实的人口基础。未来10—20年，我国城镇化率将处于50%—70%的水平，这一阶段是商业地产快速发展期，必将及大地增加城镇居民对于商业地产的需求。 扩大内需促进增长，就意味着现代服务业尤其是商业在中国产业结构中的比例还将继续提升。2006年-2012年，中国第三产业增加值占比向50%稳步迈进，距离发达国家平均70%的比例还有较大的增长空间。 以内需促增长 中产阶级崛起 中产阶层崛起提供了强大的消费能力，同时消费质量的要求也在提升，其对娱乐休闲、旅游度假等体验式消费方面的需求必然增加。 网络经济兴起 在互联网时代，消费主要体现高效、快捷、方便和安全的特点。移动互联是互联网经济深入发展的主要方向，将深刻影响商业地产开发的走向, 京津冀协同发展，类似京津冀一样的城市群联动发展，在产业转移、人口迁移等方面为商业地产发展提供了契机。 消费升级是亟待发掘的金矿 2013年全年我国社会消费品零售总额234380亿元，比上年名义增长13.1%，扣除价格因素实际增长11.5%。由原来的基础型、保障型、购物型消费走向了今天娱乐型、体验型的消费，在消费力这样高速增长的背景下，超市、百货等消费形态已经远远满足不了消费者需求，购物中心成为新一代的商业消费主导载体，直接推动了城市综合体的加速诞生。? 国内消费结构升级? 一方面，目前宏观调控政策逐渐收紧，限购、限贷、限价的“三限政策”导致一些房企局面尴尬，而商业地产目前不在调控范围之内，部分房企便看到了商业地产目前的运作契机，将开发方向由住宅主动转向商业