曹路镇动迁住宅小物区业管理建议方案.docVIP

曹路镇动迁住宅小区物业管理建议方案 一、基本情况： 曹路镇目前镇域内有46个居住区（不包括中虹），总建筑面积1825347㎡，户数21270，共有8个物业公司管理；其中无物业管理小区10个，建筑面积达73974㎡，户数240（不包括散居）；涉及本镇动迁居民的小区有25个，建筑面积达1485774.97㎡，户数8991，分别有6个物业公司管理。 1、曹路镇涉及本镇动迁居民物业小区情况： 物业 名称 小区 名称 建筑 面积 总户数 本镇动 迁户 收费 标准 应收物业 费（年） 物业费收 入情况 收费率% 09年 10年 11年 09 年 10 年 11 年 曹路 物业 合计 捷达 物业 物业 名称 小区 名称 建筑 面积 总户数 本镇动 迁户 收费 标准 应收物业 费（年） 物业费收 入情况 收费率% 09年 10年 11年 09 年 10年 11年 捷达 物业 合计 畅苑 物业 合计 建跃 物业 合计 芸绮 物业 合计 昌悦 物业 舜峰家苑 总计 2、曹路镇涉及本镇动迁居民物业公司情况： 物业名称 物业性质 公司人数 享受政府补贴（财政） 享受政府 就业补贴 行政 小区 管理 员工 09年 10年 11年 人数 每人/每年 合计 曹路物业 捷达物业 畅苑物业 建跃物业 芸琦物业 昌悦物业 总计 二、目前存在的困难和问题： 1、曹路镇动迁户居民不交物业管理费成为物业管理难点。 一是由于原镇政府对动迁居民搬入动迁小区实行18个月免交物业管理费形成了惰性作用。 二是动迁居民对动迁安置不满情绪导致业主不愿交纳物业管理费。 三是业主对物业管理服务不满意，导致居民长期不愿交物业管理费。 2、物业公司管理服务和经营状况成为物业管理难点。 一是物业管理费运行成本逐年增加。主要是每年最低工资调整和今年7月起交纳城保的规定，使物业公司人力成本逐年增加。 二是动迁房小区收费标准较低，老小区一般在0.35-0.55元/㎡；新动迁小区收费在1.05元/㎡左右。 三是物业管理不到位。①物业公司在意识上主要依靠政府补贴，对加强物业管理服务、收费采取措施方法不多，积极性不高。②物业公司在管理服务缺乏对员工管理、奖惩措施，小区经理专业性、责任性不强，小区经理待遇也较低，员工的整体素质较弱。四是物业管理监管不够。①政府补贴应与物业管理服务质量和物业费收缴相结合。②物业公司特别是镇级公司人员管理和财务管理应有镇有关部门把关。③对物业公司镇级负责人报酬应与对物业公司考核结果相结合。 3、政府对物业管理补贴逐年增长成为政府财政负担的难点。 一是目前政府实施的18个月免交，以后执行的“5、4、3、2、1”政策，由于收缴率低，亦无法使物业公司正常运行。目前，一部分物业在减少人员以降低成本，一部分物业在降低服务标准，造成恶性循环。 二是政府长期补贴造成财政压力大。前三年政府分别按18个月全额补贴和“5、4、3、2、1”补贴政策，镇财政09年支出 万元；10年支出 万元；11年支出 万元；目前已动迁还未入住的本镇动迁居民，特别是大基地动迁的本镇居民，户数大约 ，按现有户补贴政策每年达 万元。 三、今后的方案措施： （一）目前附近其他镇物业管理实行的政策： 高东：①原分24㎡/1人的动迁居民，全镇共36万㎡，物业费镇全额补贴。 ②对0.55㎡物业费的动迁居民，向业主收0.