第3章 资产评估的基本方法wfw.pptVIP

第三章 资产评估的基本方法 评估资产价值的几个基本方法 资产评估途径与方法 市场途径与市场法 收益途径与收益法 成本途径与成本法 评估途径与评估方法的选择 市场途径与市场法 市场途径的基本涵义 市场途径的基本前提 市场途径的基本程序 市场途径中的具体方法 市场途径的基本涵义 市场途径是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析来估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 它是根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。 市场途径的基本前提 通过市场途径及其方法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件： 其一,是要有一个活跃的公开市场； 其二,是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。可比性具体体现在以下几个方面： （1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似； （2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等； （3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。 市场途径的基本程序 选择参照物 在评估对象与参照物之间选择比较因素 指标对比、量化差异 在各参照物成交价格的基础上调整已经量化的对比指标差异 综合分析确定评估结果 应考虑的比较因素 运用市场途径及其方法评估单项资产应考虑的可比因素主要有： （1）资产的功能。是结合社会需要的资产功能； （2）资产的实体特征和质量。包括外观、结构、役龄和规格型号 （3）市场条件。成交时与评估时的市场条件及供求关系的变化情况 （4）交易条件。主要包括交易批量、交易动机、交易时间等 市场途径中的具体方法 直接比较法 要求评估对象于参照物一样或基本一样 间接比较法 不要求评估对象于参照物一样或基本一样 直接法 现行市价法 市价折扣法 功能价值类比法 现行市价法 当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格的时候,可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估对象的评估价值。 市价折扣法 市价折扣法是以参照物成交价格为基础,考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素,凭评估人员的经验或有关部门的规定,设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。用数学式表达： 资产评估价值＝参照物成交价格×(1－价格折扣率) 适用于仅有交易条件差异时。 功能价值类比法 功能价值法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象价值的方法。根据资产的功能与其价值之间的线性关系和指数关系的区别,其计算公式分别为： ①资产价值与其功能呈线性关系的情况,通常被称作功能价值法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力) ②资产价值与其功能呈指数关系的情况,通常被称作规模经济效益指数法： 资产评估价值=参照物成交价格×(评估对象生产能力÷参照物生产能力)x 例 题 被评估资产年生产能力为90吨，参照资产的年生产能力为120吨，评估时点参照资产的市场价格为10万元，该类资产的功能价值指数为0.7由此确定被评估资产价值接近于8.18万元。 资产评估价值=10×（90/120）0.7=8.18（万元） 价格指数法 价格指数调整法是以参照物成交价格为基础，考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响，利用价格指数调整估算评估对象价值的方法。 其计算公式为： 资产评估价值＝参照物成交价格×（1+物价变动指数 ） 或 =参照物成交价格×价格指数 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有时间因素存在差异的情况，且时间差异不能过长 成新率价格法 成新率价格法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算出评估对象的价值。其计算公式为： 资产评估价值＝参照物成交价格×（评估对象成新率 ÷参照物成新率） 其中： 资产的成新率＝资产的尚可使用年限÷（资产的已使用年限＋资 产的尚可使用年限） 此方法一般只运用于评估对象与参照物之间仅有成新程度差异的情况。 类比法 市场售价类比法 成本市价法 市盈率倍数法 市场售价类比法 市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础,考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异,通