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Chap2.1 基本方法_市场法 确定资产价值的视角和方法 市场法 含义 理论基础 基本公式 使用前提 如何使用，即评估程序 市场法的具体操作方法 案例 一、市场法的含义 市场法 是指利用市场上类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析，以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。 二、理论基础 替代原理 资产价价格由关键因素决定，并呈正比例关系。 待估资产价值＝A*B*C*D 参照资产价值＝a*b*c*d 三 基本公式 三、基本公式 待估资产评估值＝参照物价格×各种调整系数 待估资产评估值=参照物价格±各种差异调整额 案例1 某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。 评估人员收集的信息： 该类设备存在着活跃市场，收集到一个类似设备近期交易的案例，该参照物的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元，发现与评估对象除生产能力差异外，其他属性相同，并且两者的交易条件也相同。 案例1 分析： 1前提分析 由于待估资产的市场存在活跃市场并且可以获得交易信息，因此采用市场法进行评估。 2确定并量化差异 待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力上 3调整差异 评估值=参照物价格*功能差异调整系数 ＝160×150/210=114.29(万元) 四、使用前提 需要有充分发育活跃的公开市场。 公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可以收集到交易活动的信息。 五、评估程序 5.1确定评估对象 实体边界 产权边界 5.2选择参照物 何为类似 资产属性类似 交易条件类似 关联交易是指上市公司及其控股子公司之间发生的转移资源或义务的事项。 特别交易是指厉害关系人之间的交易 5.2 选择参照物 要三个以上比较案例（国外五个） 参照物的成交时间尽可能要接近评估基准日 参照物的价格必须是实际成交价 5.3 确定并量化差异 差异是指评估对象与参照物之间的差异 调整（修正）系数 5.4 调整差异影响 时间差异（通货膨胀因素），是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异。 价格指数法 用定基或环比物价指数法。价格上升调整系数大于1，反之小于1。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 5.4 调整差异影响 区域差异，是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房地产价格的影响尤为突出。 把参照物价格调整为与评估对象同一地区的价格，如果参照物区域条件要好，则其价格应向下调，调整系数小于1，反之大于1。 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×区域因素修正系数 5.4 调整差异影响 功能差异，是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响。 （功能价值类比法） 可用绝对数计算，生产能力相差一个单位，价格差多少；也可用相对数计算，生产能力相差一个百分点，价格差多少。 在社会需要的前提下，功能越高价格越高。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 5.4 调整差异影响 成新率差异调整 成新率差异 调整为同一成新率的价格，（成新率价格调整法） 除土地外，一般有形资产都有有形损耗。 如果参照物的成新率较低，就要将参照物的成交价往上调，则调整系数大于1，反之小于1。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×功能差异修正系数 5.4 调整差异影响 交易情况差异调整，主要包括交易的市场条件和交易条件。市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况。交易条件主要包括交易批量、付款条件等。 由于销售情况的差异所需的调整，即单价与批发对交易价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易情况修正系数 5.4 调整差异影响 个别因素差异调整，主要包括资产的实体特征和质量。如外观、结构、规格型号和工艺水平 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×个别因素修正系数 5.4 调整差异影响 多种差异共存时 评估值＝参照物价格×交易时间修正系数×区域因素修正系数×功能修正系数×交易情况修正系数×个别因素修正系数 5.5 综合分析并确定评估值 选择最优的评估结果 平均或加权平均法 5.6间接比较法 间接比较法，当评估对象与参照物之间无法直接比较时，可通过