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第三章　资产评估的基本方法 教学要求 本章要求掌握市场法、成本法、收益法等基本评估方法的概念、适用的前提条件、计算及优缺点。理解各种资产评估方法之间的关系与选择。 教学重点和难点 本章教学重点是市场法、成本法、收益法等基本评估方法的概念、适用的前提条件和计算。教学难点是资产评估方法的比较与选择。 教学内容 第一节 成本法 第二节 收益法 第三节 市场法 第四节 资产评估方法的比较与选择 第一节 成本法 一、成本法的基本原理 成本法是指从现时条件下被评估资产的重置成本中扣减各项价值损耗，来确定资产价值的方法。 ㈠成本法的理论基础 生产费用价值论。 资产的价值取决于购建时的成本耗费 ㈡成本法的评估思路 先计算被评估资产的现时重置成本，即按现时市场条件重新购建与被评估资产功能相同 的处于全新状态下的资产所需要的成本耗费，然后减去各项损耗，所得到的差额即为被评估资产的价值。 评估值=重置成本-各项损耗 因为要考虑被评估资产：①新旧程度因素；②社会技术进步程度因素；③社会经济环境变化等对资产价值的影响因素导致的贬值量，从而得出评估值。 ㈢注意问题 ⒈历史资料的真实性 ⒉形成资产价值的成本耗费是必要的 二、成本法的基本计算 基本计算公式： 资产评估值＝重置成本—实体性贬值—功能性贬值—经济性贬值 评估值＝重置成本×综合成新率 ㈠重置成本及其计量 ⒈概念：重置成本——现行再取得资产的成本。有复原成置成本和更新重置成本之分。 复原重置成本——原图纸、材料、工艺、标准 指运用与被评估资产原来相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平复原购建与被评估对象相同的全新资产所发生的费用。 更新重置成本——新图纸、材料、工艺、标准 指采用与被评估对象并不完全相同的新型材料、现代建筑或制造标准、新型设计、规格和技术等，以现行价格水平构建与被评估对象具有同等功能的全新资产所需的成本。 二者比较： 相同点：均采用现行价格计算。 不同点：采用的材料、标准、设计等方面存在差异。但是并未改变基本功能。 有条件情况下，尽可能选择更新重置成本。理由： ⑴ 更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）； ⑵用更新重置成本形成的资产性能可改进（超额运营成本）。 ⒉重置成本的确定 ⑴ 重置核算法 是按资产的成本构成，以现行市价为标准计算被评估资产的重置成本 重置成本＝直接成本+间接成本 直接成本一般包括：购买支出、运输费、安装调试费等。 间接成本主要指企业管理费、培训费等。 前提：是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价。 该方法可用于计算复原重置成本，也可用于计算更新重置成本。 间接成本的分配： 人工成本比例法 单位价格法（工作量比值法） 直接成本法比例法 【例3-1】重置购建设备一台,现行市场价格每台5万元,运杂费1000元,直接安装成本800元,其中原材料300元,人工成本500元。根据统计分析,计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元,该机器设备重置成本为: 直接成本为: 50000元+1000元+800元=51800元 间接成本(安装成本)为: 500×0.8=400(元) 重置成本合计，52200元。 [课堂练习1] 被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？ ⑴计算直接成本 购买价=8×（1+20%）=9.6（万元） 运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元） 安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元） 直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本 ＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元） ⑵计算间接成本 间接成本占直接成本的百分率＝0.2÷（8＋1.6＋0.4） ＝2% 间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元） （3）计算重置成本 重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元） 例3-2（P35例3.1） ⑵功能系数法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产相类似的处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过调整功能差异，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。 ①功能价值法 若功能与成本呈线性关系，计算公式： 重置成本=参照物重置成本×（被评估资产生产能力／参照物生产能力）