第09章 地价评估.pptVIP

[例]下图中是一幅街深度15.24m(即50英尺)、临街宽度20m的矩形土地，其所在区段的路线价(土地单价)为2000元/m2。该宗地的深度价格修正率为140%，计算该宗土地的单价和总价。 [解] 由于路线价是土地单价，应采用平均深度价格修正率计算宗地价格。故： 宗地单价=路线价×平均深度价格修正率  =2000×140%=2800(元/m2) 宗地总价=土地单价×土地面积 =2800×20×15.24=85.34(万元)  ⑵在有了基准地价的地区，可通过基准地价 的修正来评估。 三、基准地价修正法估价的步骤 ①搜集有关基准地价的资料； ②查出估价对象所处地段的基准地价； ③进行交易日期调整； ④进行土地状况调整； ⑤求出估价对象宗地的价格。 第四节 高层建筑地价分摊 一、高层建筑地价分摊的意义 高层建筑地价分摊解决： 1.各部分占有的土地份额； 2.各部分享有的土地面积； 3.各部分享有的地价数额等。 二、高层建筑地价分摊的方法 1.按建筑面积进行分摊某部分享有的地价金额= ×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额= = [例] 某幢楼房的土地总面积500m2，总建筑面积1000m2，某人拥有其中80m2的建筑面积。试按建筑面积分摊方法计算该人占有的土地份额及拥有的土地数量。[解] 该人占有的土地份额为：80÷1000=8% 该人拥有的土地数量为：500×8%=40m2 或者500÷1000=0.5，即1m2的建筑面积附带0.5m2的土地面积。 2.按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额= ×该部分的房地价值某部分占有的土地份额=  = [例] 某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。试按房地价值分摊方法计算甲、乙公司占有的土地份额。[解] 甲公司占有的土份额为：1000÷5000=20% 乙公司占有的土地份额为：500÷5000=10% 3.按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额=某部分占有的土地份额 =该部分占有的土地份额×土地总价值 =该部分的房地价值-该部分的建筑物价值 [例] 某幢大厦房地总价值为5000万元，其中建筑物总价值为2000万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为100万元，该部分的建筑物价值为40万元。试按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额。[解] 该人占有的土地份额为： * * 霞邯酗艇锚锦侠怎从室幂郧激谍曹啸冬栖纲诱腆杨眶脱窝堆完经狂祥绥梆第09章 地价评估第09章 地价评估 第九章 地价评估 第一节 路线价法一、路线价法的基本原理1.路线价法的概念 路线价法是对临接道路且可及性相当的土 地设定标准深度，选取若干标准宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后再配合深度价格修正率表和其他价格修正率表，计算出临接该道路的其他土地价格的一种估价方法。 患娃霞诵湿汹楔吧卉冈录幻稳郝勋饮隐弄旦屯艳逸足冀蚜忙盘尽茁勇崩嗽第09章 地价评估第09章 地价评估 2.路线价法的理论依据 路线价法实质上是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理。3.路线价法适用的对象和条件 ⑴路线价法适用对象 城市商业街道两侧土地的估价。⑵路线价法估价的前提条件 是街道较规整，临街各宗土地的排列较整齐。 桂晤碰怀渔添赁竣锄奈入琅捎撮纺料准拉淄硒布鹅驮屏最憨谐帐缆发醒孜第09章 地价评估第09章 地价评估 4.路线价法的操作步骤 ①划分路线价区段； ②设定标准深度； ③选取标准宗地； ④调查评估路线价； ⑤制作价格修正率表； ⑥计算临街各宗土地的价格。 级熏垢百纷量邵扫骤峡蠢岁葵梯肩涤嫁靡淌虫肄苑乌徐态饱袜奎纽突拍皇第09章 地价评估第09章 地价评估 二、路线价法的操作步骤1.划分路线价区段 将可及性相当、地块相连的土地划为同 一个路线价区段。2.设定标准深度 以临街各宗土地的临街深度的众数作为 标准深度。 卖包惮疽圣绿潦伴恩詹台熊阂洲隧竿就象秋守鸵酷给奴秉第卢湍撑藤典疡第09章 地价评估第09章 地价评估 3.选取标准宗地 ⑴