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剩余法评估土地价格 的实际应用及示例比较 （终稿） 苏爱锋 烟台卫正地产评估有限公司 二○○七年十一月二十二日  剩余法评估土地价格的实际应用及示例比较 受烟台市土地资产经营中心委托，将剩余法评估土地价格的相关理论和具体应用实例综合如下： 一、剩余法的基本理论 根据《城镇土地估价规程》，剩余法作为一种主要的土地评估方法，其基本理论及应用要求如下： 1、基本公式 V=A-B-C 式中：V——待估土地价格； A——开发完成后的土地总价值或房地产总价值； B——整个开发项目的开发成本； C——开发商合理利润。 2、工作程序 ⑴调查待估宗地的基本情况； ⑵确定待估宗地的最有效利用方式； ⑶估计开发建设周期和投资进度安排； ⑷估算开发完成后的土地总价值或房地产总价值； ⑸估算开发成本和开发商合理利润； ⑹确定待估宗地的土地价格。 3、估算开发完成后的不动产价值 必须根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，采用市场比较法与长期趋势法结合进行。 4、确定开发周期和投资进度安排 应当参照类似不动产的开发过程进行确定。 5、确定开发成本 开发成本是项目开发周期建设期间所发生的一切费用的总和。在房地产开发项目中，整个项目的开发成本包括购地税费、房屋建造成本、管理费用、投资利息和销售税费。 6、计算利息 地价款、土地开发费用或房屋建