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房地产评估作业 1、某房地产公司于2006年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2008年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8%左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5 %，维修费为重置价的1.5%，税金为年租金的18%，保险费为重置价的0.2%，土地资本转化率为8%，建筑物资本化率10%。 试根据上述资料评估该宗地2010年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整） 答： (1)年总收益=120×12×24000×(1-8％)=31,795,200元 (2)年总费用=31,795,200×(2．5％+18％)+4800×24000×(1.5%+0.2%) =8,476,416元 (3)房地产纯收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元 (4)建筑物年折旧费=4800×24000÷48=2,400,000元/年 (5)建筑物现值=4800×24000-2,400,000×2=110,400,000元 (6)建筑物纯收益=110,400,000×(10％+1÷46)