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南京传春置业顾问有限公司 房地产基础知识 目 录 一、土地开发 1.土地使用性质及年限　　 　通常按照土地的不同用途，可分为居住用地，工业用地，教育、科 　技、文化、卫生、体育用地，商业、旅游、娱乐用地及综合或其他用 　地。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条 　例》，土地出让的最高年限分别为： 　　 　　■居住用地70年； 　　■工业用地50年； 　　■教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 　　■商业、旅游、娱乐用地40年； 　　■综合或其他用地50年。 　　 按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》城市用地共分10大类、46中类和73小类。10大类及其代号分别为：居住用地（R）、公共设施用地（C）、工业用地（M）、仓储用地（W）、对外交通用地（T）、道路广场用地（S）、市政公共设施用地（U）、绿地（G）、特殊用地（D）、水域和其他用地（E）。 公共设施用地又可细分为：行政办公用地（C1）商业金融用地（C2）文化娱乐用地（C3）体育用地（C4）医疗卫生用地（C5）教育科研设计用地（C6）文物古迹用地（C7）其他公共设施用地（C8）。　 2.土地交易 　　　 　 　 　土地招拍挂制度　土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖 的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或 者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。 3.土地价格 　土地价格：是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价 　格，即地租资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提， 　一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形 　式。 　按不同的角度分类，土地价格有不同的分类：（1）按土地权利分类， 　可以划分为所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格、空 　中权价格等；（2）按土地价格形成的方式分类，可以分为交易价格和 　评估价格。评估价格又包括交易底价、基准地价、标定地价和课税价 　格等；（3）按政府管理手段分类，可以分为申报地价、公告地价、 　协议出让底价等；（4）按土地价格的表示方法分类，可以分为土地 　总价格、单位面积价格、楼面地价等。 　 　 　 楼面地价：楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价的关系是楼面地价＝土地总价／总建筑面积 4.土地的开发条件 　三通一平(净地):通常指土地具备：路通、电通、水通（上水、雨污水 　等）以及土地平整的条件。 　七通一平(熟地):是指土地(生地)在通过一级开发后，大的开发区域需 　要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热 　力通、煤气通以及土地平整的条件，可以进场后迅速开发建设。 　 　■生地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，用 　　于建筑的土地，该建筑用地未经开发无基础设施，或者有部分基础 　　设施，但尚不具备完全的三通(通道路和临时水、电)条件，同时地 　　上待拆除的房屋、构筑物尚未搬迁拆除（农用地、荒地）。 　■熟地：指已具备供水、排水、供电、通讯、通气、道路等较为完善 　　的基础设施，并完成地上建筑物、构筑物拆迁,且地面平整，已形 成建设用地条件的土地。 　 　　　 　■毛地：指已完成土地使用批准手续(包括土地使用权出让手续)，具　 　　有三通(通道路和临时水、电)或者条件更完备的基础设施，但未进 　　行动拆迁的可用于建筑的土地。 　■净地：指国家在土地出让时，已经完成拆除平整，不存在需要拆除 　　的建筑物、构筑物等设施的土地。 　　 　　 从产权和法律关系上看，二者也有明显不同，毛地出让往往是政府出让土地时尚未完成国有土地使用权收回和拆迁补偿工作，涉及多方法律和经济关系，需要衔接好国有土地使用权收回、补偿和出让等方面的法律关系；净地出让则往往是政府已经完成了出让前的土地使用权收回和拆迁补偿工作，法律关系相对简单。 二、工　程 1.地基与基础 　■地基： 　　地基指基础底面以下，受到荷载作用影响范围内的部分岩 、土体。整个建筑物的全部荷载都通过基础传给地基来承 受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。 　■基础： 　　基础是房屋的重要组成部分，位于房屋的最下部位，直接 作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或柱埋入地下的扩 大部分，称为基础。基础用来承受房屋的全部荷载，并将 荷载传给地基。 桩型图片 2.按建筑结构的材料分类 　■砖木结构：这类房屋的主要承 　　重构件用砖、木构成。其中竖 　　向承重构件如墙、柱等采用砖 　　砌，水平承重构件的楼板、屋 　　架等采用木材制作。这种结构 　　形式的房屋层