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房地产估价 第二章 房地产价格 楼面地价、容积率、建筑密度 影响地价的因素 一般因素、 个别因素和区域因素 相关内容： （1）楼面地价：(三)楼面地价 楼面地价又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。 楼面地价与土地总价的关系为：楼面地价=土地总价/总建筑面积 由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即： ? ? 楼面地价=土地单价/容积率 房地价格的影响因素 一般因素：对广泛地区的房地产价格水平有影响的因素。2）区域因素：对某地区的房地产价格水平有影响的因素。3）个别因素：由于具体房地产本身的条件而对其价格水平有影响的因素。 （一般因素：社会因素、经济因素、制度（行政）因素；区域因素包括两方面：1）不动产所在区域的自然条件和经济地理位置与一般因素相结合而形成的地区社会经济地位及由此决定的不动产供求状况对不动产价格的影响。主要表现在不同地区间社会经济状况的差异，并由此体现在不同区域的不动产价格水平上。2）城市内各种不同类别用地区域由于本身特性而对不动产价格产生影响的因素。主要表现在城市内各类用地的适用性及稀缺程度对不动产价格的影响。个别因素;与土地有关因素有宗地的自然条件、局部条件和环境状况。与建筑物有关因素有建筑物用途类别、建筑结构、层数和质量等。） 第三章 房地产估价概述 1.房地产估价技术性原则 2.估价时点原则 3.最高最佳使用原则 一、房地产估价技术性原则：合法、最高最佳使用、替代、估价时点原则 二、估价时点原则：估价时点原则要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点时的客观合理价格或价值。在实际估价中，通常将“估价作业期”(估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日)或估价人员实地查勘估价对象期间的某个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在此期间，也可因特殊需要将过去或未来的某个日期定为估价时点。 三、最高最佳使用原则： 房地产估价应以估价对象的最高最佳使用为前提进行。 (1)法律上许可，(2)技术上可能，(3)经济上可行，(4)价值最大化。 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式中，能够获得最大收益的使用方式的估价结果。 第四章 市场比较法 1.操作步骤、2.建立价格可比基础、3.房地产状况修正的内容、4.权益状况修正与区位状况修正综合修正计算公式 一、操作步骤：1．搜集交易实例； ? 2．选取可比实例； 3．建立价格可比基础； 4．进行交易情况修正； 5．进行交易日期修正； 6．进行房地产状况修正； 7．求取比准价格。 二、建立价格可比基础：选取了可比实例之后，应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致、相互可比，并统一到需要求取的估价对象的价格单位上，为进行后续的比较修正建立共同的基础。 (一)统一付款方式 例：某宗房地产的交易总价款为30万元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假设月利率为0.5％，则在其成交日期时一次付清的价格为： 上例中如果已知的不是月利率，而是： (1)年利率r，则计算中的(1+0.5%)6就变为(1+0.5%)0.5； (2)半年利率r，则计算中的(1+0.5%)6就变为(1+r)； (3)季度利率r，则计算中的(1+0.5%)6就变为(1+0.5%)2 。 (二)统一采用单价  在统一采用单价方面，通常为单位面积上的价格，其中土地除了单价，还可为楼面地价。在这种情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位，如：仓库以单位体积为比较单位，停车场以每个车位为比较单位，旅馆以每个房间或床位为比较单位，电影院以每个座位为比较单位，医院以每个床位为比较单位，保龄球馆以每个球道为比较单位。 (三)统一币种和货币单位：在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。 (四)统一面积内涵 （五)统一面积单位 平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000 平方米下的价格＝平方英尺下的价格×10.764 ? ? 平方米下的价格＝坪下的价格×0.303 例：搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200M2，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币。 假设当时人民币的年利率为8％ 1平方米建筑面积＝０.75平方米使用面积 统一付款方式。如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％