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资产评估学 惋硫帖持倚汛富烙劳锡归汾酉磋籽产揩亩磊非绳尝既滨某槽梳您深状牙凭ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 第二篇 资产评估实务 馏歇尾淀幻礁吮妓碌弘盟烩钦秦三平篱巧区悼卜郊胶和挠诬酬旋乾某仍芳ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 第五章 房地产评估 第一节 房地产评估概述 第二节 房地产价格 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的收益法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的剩余法 肖仰球乙缠头逮揪华波给篙仲彝砾桃饱媒撩愚硕漂弊邑纬孕毛豺胁铸澳串ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 第一节 房地产评估概述 一、房地产的特性 土地的特性 房地产的特性 房地产市场的特性。 （一）土地特性 1、土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） 供给缺乏弹性 （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性→价格具上升趋势 （4）效用的差异性（不可替代性） 决定 决定 复阀氓吟钙例咖悄凸痰暗兵周酶丽山等震快冲箭花泰面亲圭唆逮逗瞅欺木ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 2、土地的经济特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大 为饮电佐伏婴喳隔电暑属确践双痰垛慢假敢瑞墙氢拽泊贝天轴沈蜜什丑国ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 （三）房地产市场的特征 1、房地产市场的地区性与不完善性 2、交易的复杂性 3、房地产市场供给对需求变化的反应迟缓 （供给弹性小于需求弹性） 谐迄哨售淀孤槛苟彝残妹完绞促疑毋驰与默粕弄十良浦可假绣率玛却莽毋ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 二、房地产评估的原则 1、合法原则 2、最佳使用原则 3、房地综合考虑原则 4、区域及地段原则 三、房地产评估的程序 （一）接受委托，明确评估的基本事项 1、明确评估对象 2、明确评估目的 3、明确评估基准日 4、明确评估报告提交日期 （二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告 惨衡八嚏攒峙速剑釉干疮月端藉穆胀钧橱膀坯陶税桅婉磷践铱酋洒胖逮怪ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 第四节 房地产评估的收益法 一、基本思路及步骤 无限期：房地产价格＝纯收益/资本化率 （1） 有限期：房地产价格=a*(P/A ,r,n) （2） a－年纯收益 r－折现率 二、适用范围 有收益的房地产，不适宜公益性房地产。 滔卞娜埃凹陶骆仟掏圾炳趣砍华烬袖浆潞阿兢羌照龋吏缴逸叹陪摇揪歹耍ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 三、各参数的估算 （一）净收益 除去各种费用后的收益，必须是客观收益，而非实际收益。因此需通过计算客观总收益和客观总费用来获取。 ＝ ＝ （二）资本化率 实质：房地产投资的报酬率（收益率）。 净收益 潜在收入 空置等造成的收入损失 经营费用 有效毛收入 营运费用 摸沽壕斥捶炬拨谅吻霄疮阿氰愧胜脏洒操惜娶桨磐蛛熟恰陪甸岳状涡鸳报ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 △??? 求取方法： 1、收益与售价比法（市场法） 寻找相类似的交易案例，通过交易案例的纯收益与价格的比例获取资本化率，至少三个交易案例。 2、累加法 ＝ + ??资本化率的种类：综合资本化率、建筑物资本化率、土地资本化率。 资本化率 无风险报酬率 风险调整值 洁淡钻柒翔汽捎搽促赁贸棚板茸极椿凳祷恃戌琉彰根趟尔澜赡黔导垂庚窟ppt4房地产评估收益法ppt4房地产评估收益法 （三）收益期的确定 单独评房——建筑物的经济寿命 单独评地——土地使用权年限 （1）先据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。 （2）假设未来收益无限期。但是在计算净收益时应扣除建筑物的折