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《物权法》与房地产法律问题研究 签下一份购买商品房的合同，也许是我们大部分人一生中最昂贵的支出，但是在一路走高的楼市里，买卖双方的地位却并不平等，信息并不对称，在这个买卖过程中，特别容易出现纠纷，其中以商品房买卖纠纷案件尤为突出。因此，买卖双方如何维权，成为大家必须面对并要加以解决的一个课题。《物权法》的出台为我们解决这些纠纷提供了法律指南，成为我们漫漫维权路上的一盏明灯。今天我主要讲三个部分的内容：第一个部分讲《物权法》的立法背景及其重大意义，第二个部分讲《物权法》中关于房地产业的新规定，第三个部分讲房地产纠纷的一些解决办法。 一、???? 《物权法》的立法背景及其重大意义 （一）2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议上正式通过的。该法之通过，对于我国财产法律体系，民事法律体系乃至于社会主义市场经济体制法律体系之基本完善，具有划时代的价值和意义。这部法律修订时间之长，审议次数之多，开了我国立法之记录。 为什么呢？因为，改革开放以来，我国先后制定了不少市场交易规划，同时十分关注财产的归属和利用问题。按照国家立法规划，到2010年，我国要出台民法典，目标是基本建成有中国特色的社会主义法律体系。为了实现这一立法目标，必须早日制定《物权法》。经过专家学者们艰苦跋涉十余年，历经8稿，2007年3月16日第十届全国人民代表大会五次会议高票通过了《物权法》，这标志着中国民法典向诞生迈出了关键一步。 正在《物权法》即将是审议通过之际，不知是巧合还是刻意，史上最牛的钉子户（屋主杨威、吴平夫妇）在重庆市九龙坡区适时出现，使城建热点的拆迁与钉子户的问题再度升温。一场关于《物权法》与钉子户的争论就此展开。最牛钉子户用它的“大海中的一叶孤舟“筑就了一座公民私产的保垒，实践了《物权法》中“国家、集体、私人和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”的规定，捍卫了宪法“公民的合法的私有财产不受侵犯”的原则。 （二）《物权法》的重大意义 1、确立了基本的《物权法》规则，如物权立法的法定主义、物权变动的模式、建筑物区分所有权、地役权等。这些规定都填补了我国立法长期以来的空白。 2、修正了原来的一些不妥当不合理的规定，集中体现在担保物权部分。 3、整合了原有分散的《物权法》规定。尢其体现在所有权与用益物权部分。在《物权法》之前，民法通则、资源法等也有不少关于国家所有权、集体所有权、个人所有权和土地、自然资源使用权等关于所有权的规定，但很零散，也不规范，此次《物权法》整合了这些规定，显得系统完备。 那么，《物权法》的作用是什么呢？《物权法》从表面上看是保护物权，透过物权实际上是保护人权。在此引用西方一句格言，对私人住宅，“风可进，雨可进，国王的军队不可进”。物质资料是由人类控制的，只有先尊重和保障人权，，才能更好地保护物权，不尊重人权就难以保护物权。物权和人权是公民两大基本权利。《物权法》是私法，它更重要的是体现平等主体之间的老百姓意志。 二、???? 《物权法》中对房地产业的新规定 房地产是我们业界的通称，在法律上它叫不动产，什么意义呢？就是不能移动的财产，包括土地和建筑物，土地不就是我们说的地产吗？建筑物不就是我们说的房产吗？可见的《物权法》它是规定不动产的基本规则的法律，也就是说房地产与《物权法》有非常密切的联系，我们国家为什么要在这个时候制订《物权法》呢？这与我们的改革开放有关系。改革开放一开始强调的发展市场交易，第一个口号叫做搞好流通，因此，在法律中合同法首先受到重视，我们在改革开放初期，就制订了三部《合同法》，到了99年又制订了统一的《合同法》，这是市场交易对法律规则的需要。但是关于财产关系的法律规则，关于房地产的法律规划，没有受到重视，这与我们房地产业的发展较晚也是有关系的，这就导致我们《物权法》的立法滞后，这对我们产生了什么影响呢？由于基本的规划不完善，法律规则不清楚，在业界我们从事房地产业的经营，开发和销售当前，难免要发生很多混乱，发生一些案件，这些案件在法律上很难解决，很难做出一个公正、合理的妥善保护开发商和买房人利益的判断，要弥补这个不足，制订出一部完善的《物权法》，主要的目的当然是要为房地产业的市场发展提供基本规则，有助于房地产业的健康发展，当然还要妥善的保护开发商的利益和购房者的利益。制订《物权法》还有一个目的，要让买了房的人对将来他的财产有信心，能够将来把这个财产遗留给自己的子孙后代，他才会积极的买房，房地产市场的需求才会不断旺盛。 所以，《物权法》的通过，对于房地产业的朋友来说，关系太重要了，我们应该高度重视，正确的学习它，掌握这部法律，在我们的生活中，正确的运用这部法律，保护自己的权利，保护自己的利益，推动房地产业市场的健康发展。 接下来，我主要介绍《物权法》对房地产业有哪些新规定？ 第一个新规定，就是