管理经济学_厦门市房产价格变化分析(2005-2010)_A03_EP.docVIP

概要：随着市场经济体制的逐步形成和日趋完善，中国的商品房市场也走上了其牛市征程。本文通过对厦门房地产市场2005年开始至今的价格变动趋势及其成因的分析，试图探究商品房市场及其参与者，供需关系与市场价格形成机制。 关键词：市场，市场主体，买方市场，卖方市场，非竞争性市场， 价格形成机制,供给和需求，供需失衡，市场失衡 引言: 厦门，位于福建东南部，西部与漳州毗邻，北接泉州，东南与金门岛隔海相望，是大陆离台湾最近的城市,厦门是一座风姿绰约的“海上花园”。风景秀丽，气候宜人，可以说这里是全国环境最好的城市之一。由于生态环境良好，栖息着成千上万的白鹭，形成了厦门独特的自然景观，厦门又称“鹭岛”。除了自然风光优美，厦门的城市环境也非常整洁，是我国著名的旅游城市，拥有“国际花园城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“国家环保模范城市”、“中国优秀旅游城市”和“全国十佳人居城市”、“联合国人居奖”、“全国文明城市”等特殊荣誉。　 2009年“中国城市综合竞争力排行榜”，厦门名列第23位。 其中： 开放竞争力位居全国第7。 环境竞争力位居全国第6。基础设施竞争力位居全国第10。 2009年中国城市人均GDP排名中，厦门名列全国第14，福建省第1。 　 厦门市也是我国六个经济特区之一。由 HYPERLINK /view/1035013.htm \t _blank 厦门本岛、 HYPERLINK /view/25522.htm \t _blank 鼓浪屿、内陆九龙江北岸的沿海部分地区以及 HYPERLINK /view/196982.htm \t _blank 同安等组成，所辖陆地面积1565.09平方公里，海域面积300多平方公里，现辖思明、湖里、集美、海沧、同安和翔安六个行政区。其中，思明区，湖里区在厦门岛内，本文简称之岛内，其他四区本文统称岛外。 正是因为上述优异的地理优势和环境优势，使得厦门的房价持续上涨，尤其是近5年来，在多种因素的综合影响下，厦门的商品房市场异常火热，价格不断攀升。本文将从2005年以来厦门商品房价格变化入手，分析其价格形成机制及市场形态，市场中的参与者和供需关系以及各因素对价格的影响。 首先，来看2005年以来厦门市商品房价格的相关数据及图表 图一： 各年度价格变动原因分析： 图二： 2005年，中国整体经济形势良好，居民收入也因前期累积和增长，促使居民对衣食住行各方面的改善需求不断增加，全国的房产市场都普遍走出低谷。厦门房产紧随着全国房产形势，开始启动增长之路。按揭贷款的消费方式，也逐渐为人们所接受，并且成为主要的购房方式之一。同时城市化的进程进一步展开，市场参与者迅速增加，而需求方也从原来的中年以上开始向年轻人等更广泛的人群展开，进而推动厦门的房产市场迅速热起来。这时的市场还是比较常态，价格增长是由于需求的增多而推动的，同时供给也随着稳步上升，开发商纷纷入市。 2006年，房产价格同比增长了45%， 其中岛内增速远大于岛外增速。同时成交量迅速攀升，市场非常活跃。原因是: 经济形势好转，流动性增强; 同时厦门作为福建的唯一的经济特区城市以及旅游城市的吸引力开始体现。市场需求方进一步扩大，许多周边城市，甚至北方的人员开始置业厦门作为养老目的地，同时许多投资者也纷纷看好楼市。促使岛内的房价以超越大家想象力的速度增长，而岛外也开始随之启动。另一方面，政府作为重要的参与者，在其控制下的土地价格也呈增长之势，土地招拍会日渐热烈，土地价格倍增，记录不断被刷新。而建筑原材料价格的提高，使得建筑成本直接增加，开发商的市场进入门槛提高，总成本增加，因而导致供应量无法与市场需求很好匹配，这种供求的矛盾进一步促使房价迅速攀升。可以说，这时市场还是比较正常的，这时的市场价格增长主要是因为需求的迅速增长与供应不足的矛盾以及开发成本上涨共同造成的。 2007年，房产价格增长了41.8%, 岛内外差距不断拉大。市场热度随着价格提高吸引了很多投机资本进入反倒进一步上升。同年的6月开始中国股市因国家严厉调控措施开始转向，使更多的投资投机资金转而流向楼市，厦门楼市更是吸引更多的异地热钱流入。投资需求已经超出了居住需求。而股市造就的一批新富，看中厦门的优秀的地理位置，纷纷来厦门置业。 促使楼市不顾国家各项宏观调控措施不断上扬，而本地的刚需也在调控失灵后被携入市。供需关系失衡加速。另一方面很多非房产开发的其它市场主体，例如生产型企业，以及国企纷纷入市开发房产,扩大了土地需求。另外，在地方政府管理下的土地供应市场同样继续疯涨，地王频出。同时，各项原材料价格持续升高，使得开发成本上升迅速。而开发商通过各种手段捂盘或制造稀缺，使市场需求方的心理价位不断更新。地方政府以及银行业