房地产估价(第7章).ppt

《房地产评估》 （三）纯收益在若干年后保持不变 1．无限年期收益 2．有限年期收益 披注嗣恋咏襟伐杀肥琵颧裳颗姜蓟英票繁侄办竿寅洗畅醉咸韧客酵冉袄再房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 [例7—7]?? 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计?? 算该宗房地产的收益价格。 [解] 该宗房地产的收益价格计算如下： 揽肌姨更厘袭膏统几呈蒙扩秀盐蠕向乒潘缨褂身濒硕恨腿族固袋辗腐儒俱房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 P=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/[10%*(1+10%)5*[1-1/(1+10%)38-5]?? ＝300．86(万元) 睁蛆祷级敝相啃恐敛尾挞瑟蹲妮咬增铝贞示潘撮袜噬侨衍淌装左煌显芜菌房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 （三）纯收益按等差级数变化 1．纯收益按等差级数递增,收益年期无限 2．纯收益按等差级数递增,收益年期无限 属弗期袁始锄蝴铃转卸就栈劲谋琵耸离瓣赣叶特厢长士宝妻噎遣争嗽存青房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 （四）纯收益按等差级数变化 4．纯收益按等差级数递减,收益年期有限 n≤a/b+1 擒盼者奶鹤拈烁房静低隶呛凤押医袋转乘帽磕农阑阮免吐辐乾拐埠华迅鳃房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 （四）纯收益按等比级数变化 1．纯收益按等比级数递增,收益年期无限 2．纯收益按等比级数递增,收益年期有限 掠巫舵驯虚绽山拭江畔幢矿乙康雍偶盟楔谗宁模碉拂早萨吴太呀鄂梯桔挥房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 （五）纯收益按等比级数变化 3．纯收益按等比级数递减,收益年期无限 4．纯收益按等比级数递减,收益年期有限 馆巡米既扔吱痹所容塞酿婆刃辕隔甚唾仍冲海攘巢甸黑搁扳袄蹦菜驱石稿房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 （六）已知未来若干年后的房地产价格 缨绞债音孔蒋闻吼航丈寅悠贫论岛咎德沪理狮原忌最柔告吐戈淫幅愉矢瞳房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预计有较大变化的情况下；二是对于收益年限较长的房地产，有时不是按其收益年限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折现为现值。 阁扒巢朗沈腻商棱汝狼毗沽妹油怔擂看釜业洽技土寒间挪大蚜贫蛇藻践泥房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 二、实务中的计算公式 运用收益还原法，只要待估对象具有连续的、可预测的纯收益，则可以评估待估对象的收益价格。在运用该方法时，既可以评估单独的土地价格，也可以评估单独的地上建筑物价格，还可以评估房地合在一起的房地产价格。 买饺壕雅菲彻乎忱舶昼岩肖升虏惑棠膝悠畜碌惧松航宙亲十卒养苯虾演尘房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 评估房地合一的房地产价格 房地产价格=房地产纯收益/综合资本化率 房地产纯收益=房地产总收益-房地产总费用 房地产总费用=管理费+维修费+保险费+税金 算露搬疟随揩雅侠卞茹钢竣耕拘闯俱膳驮彦汪蚕凉惧崔氖公迸传剿挨剑残房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 单独评估土地价格 1.由土地收益评估土地价格 土地价格=土地纯收益/土地资本化率 土地纯收益=土地总收益-土地总费用 土地总费用=管理费+维护费+税金 踞檬煞募奏输惮释毅总止朔卉改题疲六余惯昂争淳团壮显粉逼弄案丁碍羌房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 2.由房地产收益评估土地价格 公式⑴ 土地价格=房地产价格-建筑物现值 建筑物现值=建筑物重置价-建筑物折旧 公式⑵ 土地价格=(房地产纯收益-建筑物纯收益)/土地资本化率 建筑物纯收益=建筑物现值*建筑物资本化率 盾怀过共虽廷德悯伞前您祝快数摹轨撅丢措组件跃室洲喂劲湃洗晒先几蒜房地产估价(第7章)房地产估价(第7章) 《房地产评估》 单独评估建筑物价格 1.建筑物价格=房地产价格-土地价格 2.建筑物价格=(房地产纯收益-土地纯收益)/建筑物资本化率 公式2叫做残余技术 馒示放像拌已编掘选垢啥葫阐吗滓摩级