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房地产景气指标体系及景气分析模型 　　　　　　　马光辉 房地产景气指标体系 房地产周期波动的指标，又称为房地产景气指标，他主要由间接指标和直接指标两大体系构成。 间接指标，主要是一些与宏观经济周期波动相关指标，它们对房地产业的周期波动有重大影响，但本身并不直接体现为房地产业的波动循环。主要有国民经济增长率，中长期贷款利率与货币供给增长率，物价指数等。 直接指标，直接反映房地产景气波动体现房地产业运行状况的指标。它又可以分为表层指标和内层指标两个层次。表层指标，一些本身就能直接反映房地产周期波动的表面性指标，包括有：房地产业增加值增长率，房地产价格于租金，房地产交易量，土地于楼盘供应量，房地产空置率等。内层指标，主要是一些虽能直接反映房地产周期波动，但不如表层指标那样可以明显观察到的较身层次的指标。主要有房地产投资收益率，房地产业利润增长率，房地产业就业与失业率，房地产投机行为，房地产物业类型与结构变动，股地联动系数。 　根据房地产业预警系统的功能时差可以分为先行指标，同步指标与滞后指标。 １先行指标，其循环转换点在出现时间上可以稳定的领先与总体循环相应转折点的指标，是为预警系统提供预警信号的唯一一类指标，预警就是在总体循环出现转折点之前作出预报。这种指标体系主要包括：中长期贷款利率，楼宇按揭利率，货币供给增长率，土地出让量，房地产投资增长率，房地产新开工面积增长率，固定资产投资增长率等。 ２同步指标， 其循环转换点在出现时间上与总体循环几乎同时出现。它描述了当期经济运行所出的景气状态，通过分析同步指标与先行指标出现的时差，可由先行指标的转折点伏击总体循环的转折点。这种指标体系主要包括：GDP增长率，物业指数或通货膨胀率，房地产价格指数与房地产租金指数（最能体现周期波动的指标），房地产交易量，物业结构比重与物业类型变化，房地产企业破产与扩张绿。 ３滞后指标， 其循环转换点在出现时间上落后与总体循环，用于检验经济循环过程是否已超过某个转折点进入另外一个景气状态。主要有：房地产空置绿，房地产投资收益绿，资金利润率，失业率，股地联动关系。 　房地产市场具有很强的区域分割性，一般意义上的全国房地产市场状况也就是指全过主要区域房地产市场的平均状况。因此得出房地产景气指标体系有三大类 １　宏观经济指标，全国GDP增长率，通货膨胀率，失业率，货币供给增长率，中长期贷款利率，固定资产投资增长率。 ２　区域经济指标，区域GDP 增长率，失业率，固定资产投资增长率，土地出让量，基础设施投资增长率，资金利润率。 ３　产业内生指标，房地产价格指数，房地产租金指数，空置率，房地产交易率，房地产新开工面积增长率，房地产投资收益率，按揭利率，房地产投资增长率。 近期我国房地产市场运行情况 2006年1-9月商品房销售面积及同比增长情况 2004-2006年1-9月商品住宅销售面积及同比增长率对比情况 2003-2006年9月完成开发土地面积及同比增长率对比情况 2004-2006年9月全国购置与完成开发土地面积及同比增长情况 2006年1-9月商品房销售额及同比增长情况 2006年1-9月房地产综合景气指数及主要分类指数走势 房地产业景气分析模型 数理模型　经典的供求分析，将一些具体的指标数量化，分析其中的重要变量并构建供给和需求曲线，进而分析房地产业运行所在的景气状态。将数轴上的周期波动状态转化到二维平面中的景气状态。最大的缺陷是仅描述当前的经济状况，不能对未来的情况作出自己的预测。 计量模型　作为一种经典的实证研究，针对某些变量时间序列数据进行分析，更多体现出不同时期的数据关系。构建出分析模型并在数据的基础上进行分析检验进而对未来的经济状况作出预测。 数理模型之供求分析 分析房地产业的景气变动机制，一反映房地产市场供求力量对比的指标为基础，建立一个用以描述房地产业景气变动的理论模型。其中S代表供给能力，D代表需求水平，Y代表供给水平。 供给能力 S＝前期房地产存量价值C+新增投资可能形成的房地产价值I 需求水平D=预期收入中房地产购买量A+预期房地产信用消费量B-实际购买房地产量Yx购买房地产费率R 供给水平Y　一定时期可向市场提供的房地产总值，由供给能力决定。需求充足的情况下，攻击能力才会得到充分发挥 横轴d代表需求水平，纵轴y代表供给水平。S束代表不同的供给能力 计量模型之时间序列分析 样本数据　一批按照时间先后顺序排列的统计数据。１　样本区间内经济行为一致性２样本数据在不同样本点之间具有可比性３模型中随机误差序列相关 模型估计　主要是估计模型中的一些参数，一般情况下运用最小二乘法和极大似然估计法。但是极大似然估计法较优。(写出机组样本观测制的联合密度函数，即似然函数，然后选择其参数使观测直的似然函数为最大的那个总体) 时间序列分析　揭示时间