不动产优先购买权探析.docVIP

不动产优先购买权探析 关键词： 不动产/优先购买权/同等条件/所有权人/承租人/共有人 内容提要： 文章阐述了不动产优先权制度之内容，评析了不动产优先购买权制度，明确指出不动产优先购买权制度与市场经济相矛盾，并认为不动产优先购买权之存在基础己经消失，建议废除该制度。 一、所谓不动产优先购买权，是指民事主体依照法律的规定所享有的，在同等条件下优先于其它人购买出卖人所出卖的不动产财产的一种权利。这一制度，在拜占庭时期的罗马法上已经存在了，中世纪意大利学说上也有所谓的优先权。不动产优先购买权具有如下的法律特征： (一)不动产优先购买权是一种特权。这种特权以与出卖人存在着一定的民事法律关系为前提，比如与出卖不动产者存有基于出卖的不动产的租赁关系、共有关系、承典关系。享有此权利的民事主体享有比其他民事主体优先购买的机会。一旦既成上述民事法律关系消灭，那么这一特权也就不复存在。 (二)不动产优先购买权其权利本身是一种期待权。这种期待权是，如果共有人分出自己的财产并不出卖，或者出租人、出典人尚未表明出卖房屋，那么其它共有人、承典人或承租人就不存在现实的优先购买权。只有当以下两种条件同时具备时，不动产优先购买权才会由一种期待性的权利转变为现实性的权利：第一个条件是共有人、出租人、承典人明确表示要出卖自己的不动产，并现实地付诸实施。比如，明示地寻找买主、标示出卖价格等交易条件等;第二个条件是其他共有人、承典人或承租人在得到出卖人的通知后，在规定的时间内，明确表示接受出卖人告知的其他买受人愿承受的交易条件，愿意以同等条件购买该不动产。 (三)不动产优先购买权是一种限制性的权利。这种限制是针对所有人的限制。在买卖关系中，财产所有人将自己的财产出卖，出卖给谁，以什么样的价格、在什么时间出卖，本不应受限制，这是完整意义上的出卖权所必需的。但是在房屋等不动产买卖中，如果在房屋上既已存有某种民事法律关系，即共有关系、承租关系、承典关系，则房屋所有人的出卖权便依法受到一定限制，此限制即来自法律所规定的不动产优先购买权的限制。也就是说，所有人必须在同等条件下将房屋出卖给这些特定的人，而不能出卖给特定人以外的任何人。否则，将承担对所有权人不利的法律后果。 我国对房屋等不动产的优先购买权的规定，早在五十年代就开始了，如一九五零年三月二十八日，当时的东北人民政府发布了《东北城市房产管理暂行条例》。该条例规定，房屋的出租、出典、出卖，原房户有继续承租、承典、购买的优先权，这种制度一直延续至今，并且随着时间的推移日益完善。迄今为止，在我国法律上确认的不动产优先购买权主要有以下几种情况： (一)承租人优先购买权。这种权利早在五十年代就在我国有关政策中得到反映，如前述东北人民政府发布的规定。在北京、天津等地人民政府在房产管理方面，也颁布了类似的暂行条例，赋予了房客在房主出卖房屋时享有优先购买的权利。最高人民法院在一九五一年六月处理城市房屋案件专题报告当中，也确认了优先购买权。到一九八三年，国务院颁布了《城市私有房屋管理条例》，该条例第11条进一步规定，房屋所有人出卖出租房屋，须提前三个月通知承租人，在同等条件下承租人享有优先购买权。1988年，最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则实施意见(试行)》第118条全盘接受了《城市私有房屋管理条例》第11条规定的内容，并且进一步规定：“出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” (二)承典人的优先留买权。最高人民法院在一九六三年民事意见中规定，在处理回赎问题时，应照顾双方的实际需要情况，房屋回赎时，出租或出卖的，原承典人在同等条件下有优先购买权、承租权。有学者在论及此问题时，呼吁对此权利予以立法肯认。梁慧星教授等人起草的《中国物权法草案建议稿》第294条接受了此意见。在该条中规定“出典人转让典物所有权时，须事先通知典权人，典权人表示愿以同一价格购买的，出典人非有正当理由不得拒绝。” (三)共有人的优先购买权。共有人的优先购买权规定于一九八六年颁布，一九八七年一月一日生效的《中华人民共和国民法通则》的第七十八条中，该条第三款规定“按份共有财产的各共有人有权将自己的份额分出或转让，但在出售时其它共有人在同等条__件下有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题意见》(试行)的第九十二条进一步扩张了《民法通则》第七十八条规定的范围，将共有人的优先购买权扩展到共有关系消灭之后。该条规定，共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其它原共有人分得的财产属一个整体或配套时，其它原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。 享有不动产优先购买权人行使优先购买权须在“同等条件”下方可，这是限制出卖人出卖权行使的代价。何为不动产优先购买权中述及的“