兰州市房地产市场小结及投资建议.docVIP

兰州市房地产市场小结及投资初步建议 一、宏观背景环境分析小结 1、主要经济指标 ?近几年，兰州市GDP持续高速增长，2010年GDP达到1100亿元，同比增长18.79%。2010年，兰州市人均GDP已超过3万元，房地产市场已经进入了快速发展期。兰州人均可支配收入保持较快增速，居民消费潜力大。 ?城市产业升级促进高素质人口导入，购房客群范围不断扩大，吸引了大量外省市投资客群进入，房地产市场已经进入了快速发展期。 2、房地产投资情况 ?2010年，兰州市城镇固定资产投资660亿元；2005年至今，呈稳定上升态势。 ?2010年前三季度，兰州市房地产投资额达73.25亿元，全年投资额有望过百亿元。 3、产业分布状况 ?兰州市仍然以第三产业占主导地位，近些年二、三产业的差距逐渐缩小。 ?兰州作为甘肃省省会城市，目前正处在加快构成现代产业体系阶段，产业链不断延伸拓展。 4、人口收入消费状况 ?截止2010年底，兰州全市总人口为382.74万人，市区常住人口为248万人；其中户籍总人口为323.54万人，流动人口为59.20万人。流动人口中，周边地县、南方（浙商为主）外来经商和务工人员占绝大比例。 ?2003年以来，兰州人均可支配收入保持较快增速，至2010年兰州人均可支配收入达14062元，同比增长10.20%。2010年兰州市社会消费品零售总额达545亿元，幅增为16.00%。2003年至今，兰州市社会消费零品售总额保持较高的增速，居民消费潜力大。 ?城市产业升级促进高素质人口导入，购房客群范围不断扩大，吸引了大量外省市投资客群进入。 二、城市规划分析小结 1、规划期限 ?兰州市开始进行了第四版城市规划，规划期限拟定为2011—2020年，远景展望到2050年。 2、规划区范围 ?在市域范围内对各城镇建设进行统筹安排，规划区拟定为东起榆中高崖镇，西至吐鲁沟，南起兴隆山、阿干镇，北到永登秦王川，规划区总面积约7000平方公里。其中，中心城区拟定为东起定远、金崖，西至河口南地区，南起皋兰山南麓，北到青白石，规划面积约1000平方公里。另外，将中川航空港、红古区海石湾镇、夏官营地区作为独立区域纳入城市规划统一管理。 3、人口规模 ?中心城区人口规模估计将达到350万人。 4、城市定位 ?西北中心城区，综合枢纽和“黄河明珠”；兰州2015年城市人口将达到395万人，2020年达到450万人，城镇化水平将达到84%。力争把兰州建设成为“国家战略在西部的重要支点”和“西部区域发展的重要引擎”。 5、规划空间结构布局的初步设想 ?兰州市域规划为“双城四区，一轴五带多点”， 双城四区：主城，即兰州中心城区；副城，即兰州中川新区；四区，榆中片区(榆中县城、夏官营和三角城地区)、红古片区(海石湾和窑街街道)、永登县城和皋兰县城。双城是甘肃省高端服务业、高端制造业、现代化服务业的主要聚集地，是提升生产业结构转型升级的主要孵化器，是实现省域“中心带动”战略的核心推动器。 ?一轴五带多点：一轴，即中心城区与兰州中川新区之间重要的城市发展轴，是兰州市发展的核心区域，也是兰州发挥国家级战略功能和承担区域增长责任的重要平台；五带，即中心城区—红古—西宁西向发展带；中心城区—榆中—定西东向发展带；临夏—中心城区—皋兰—白银黄河发展带；中心城区—永登—天祝西北向发展带；中心城区—临洮—甘南南向发展带；多点，即依托5条城镇发展带，形成武胜驿镇、河桥镇、红城镇等重点城镇，带动周边地区发展。 三、兰州市房地产市场整体分析小结 1、兰州市整体商业市场分析 ?兰州市商圈分布与兰州市行政区划相似，呈现东西方向线状布局。由西向东依次为：安宁商圈、西站商圈、小西湖商圈、西关商圈、南关商圈、东方红商圈和东部商圈。受近年来城市化拓张速度加快影响，各项配套设施不断升级。由历史沿革而来的传统商圈格局不断发展壮大。现已基本形成了以“西关-南关-东方红”商圈为中心，“西站-小西湖”、东部商圈为两翼的大体格局； ?目前兰州在售商业用房数量较少，产品形式绝大部分为商品房项目底商，商业规模多在10000㎡左右，商铺销售均价在20000-30000元/㎡之间。目前市场上在售/在租的商业用房均以辅助角色存在； ?随着全国性商业项目的快速发展，兰州作为2010年全国最具投资价值的城市之一，万达等商业地产巨头先后进入兰州市场，未来三年兰州市场商业供应面积在80万㎡左右，且项目类型脱离传统百货，以购物中心、综合体等新型商业项目为主，预期将整体提高兰州商业市场氛围及商业水平。 2、兰州整体住宅市场分析 ?09年以来，兰州商品住宅处于供不应求状态，供求比为1：1.14，整体供求缺口超过25万平方米。但10年下半年供应量增加明显，供求矛盾有所缓解。2010年兰州