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* 书名：房地产估价 作者：窦坤芳 郑培春 ISBN： 978-7-111-22098-5 出版社：机械工业出版社 畸瓤欢治供偏皑蹬罗射遁瘴橙两派爵敝筒芋桨愁咬薛利舅贩乘寇杯贵限侦房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * 房地产估价 歪呈禁呢嘉闪向剩拔知公兄帆剁商咳缨疆作膳召召校野贸咏损栖有旱戌振房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * A、教学目的与要求 通过本章学习，使学生 掌握市场比较法的基本概念 理解适用范围及条件 掌握市场比较法操作程序和技巧 B、本章教学重点 交易实例的收集与可比实例的选取 C、本章教学难点 因素修正综合计算 第三章　市场比较法 炒裸叛堡阎递反伟湖凰迁庭拟和糖浅失觅飘塞娥颅索拎惟猪孪虎萌革鹤忌房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * 第一节 市场比较法的基本原理 3.1.1市场比较法的概念 市场比较法又称市场法、比较法，是将待估房地产（估价对象）与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做相应的修正，以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。 最直观、更可靠，最能反映房地产估价实质的估价方法是市场比较法。 采用市场比较法求得的房地产价格又称比准价格。 柞撰摊谦揪绘蓉矩关疼妈童衔疮贞讨牛电绽仲灭涟赣眶糙沁意椎革蕉笔蹲房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * 3.1.2市场比较法的原理及其条件 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。 根据替代原理，运用市场比较法进行房地产价格评估要具备以下条件： 1）充裕、可靠的市场交易资料。 2）市场资料与待估房地产具有相关性。 3）交易实例与待估房地产在当地市场供求关系基本一致。 4）交易实例与待估房地产均能显示各自具备的条件。 蠕纲沦树全蒂颊指扯忱伐田宾莫版匹蓑莆诫撂粥辩颇赃莹惦撅空澳朴痴贼房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * 3.1.3市场比较法的适用范围及条件 市场比较法适用的对象： ——房地产市场发达、活跃和完善的地区，具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅、写字楼、商场、标准厂房等。 不适用的情况： ——没有房地产交易的地方 ——在农村等房地产交易较少的地区 ——某些类型很少见的房地产，或交易实很少的房地产，如古建筑 ——难以成为交易对象的房地产，如教堂、寺庙市场比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。 浓运巴约羡恳胞哼醉各顷损谩满辊科委赶峦是娥版买匹呆诺浸昏咖筑作蝉房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * 3.1.4市场比较法的优缺点 优点可归纳为：①简单；②可靠；③分析方法明确；④市场资料收集较易。 局限性：①由于事实上没有完全相同的物业，交易实例与待估房地产之间均有相异之处，无论所搜集的资料如何精细，在比较中仍需依赖个人的判断能力以及经验作出评估。个人能力的强弱影响评估的结果。②评估必须在充裕的市场资料的前提下进行，缺乏交易实例或者交易实例不足时，都会影响评估的进行。③交易实例与待估房地产之间要作比较调整，若调整过多，这种方法的可靠性亦随之降低。 过勿伍敢胳午销口律牙警茶沂茨眠莱溪猛炽焕刷坝褂浊寺胖靛农铡准曙庇房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * 第二节 市场比较法操作 运用市场比较法估价一般分为下列7个步骤进行： ①交易实例的收集； ②可比实例的选取； ③建立价格比较基础； ④交易情况修正； ⑤进行交易日期修正； ⑥进行房地产状况修正； ⑦求取比准价格。 下面将对各个步骤进行详细阐述。 吭粥流逆迪世笛目逻坍瘩播魄弄忘曙姿垛凭足鸯儡泊秩棉选掉劣明搐咳鞍房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * 3.2.1交易实例的收集 1．搜集交易实例的途径 1）政府部门。 2）报刊、网络资源。 3）房地产交易会。 4）业内同行。 5）房地产出售者。 6）其他途径。 杨巨绢委塌冀辽桌卢醛缔酞糙皋氟救懈蟹医厕逾讲片触臻枪绪北锤擎泉皱房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * ２．搜集交易实例的内容 在搜集交易实例时，需要搜集哪些内容很重要，一般应包括：交易双方的基本情况和交易目的；交易实例房地产的状况，如坐落、用途、土地状况、建筑物状况、周围环境景观等；成交价格；成交日期；付款方式；交易情况，如交易税费的负担方式，有无隐价瞒价、急卖急买、人为哄抬、亲友间的交易等特殊交易情况。 囚谋社茂阐飞窖霹陌倘精若杠促叹彪唾柔萨啦荷凤挖奄瓦顾吭咎慧筑甚羚房地产估价高职层次房地产估价高职层次 * 3.2.2可比实例的选取 选取可比实例时，具体可按下列原则进行： 1）物质的同一性或类似性。 2）估价目的一致性。 3）地点的同一性或类似性。 4）时间的接近性。 5）交易情况无反常性。 掌隋责钾陀跌躁囤涎谣池啦弓俐稚泼兹钥垣梭捷