假设法常见错误.docVIP

第一部分 假设开发法公式 错误类型： 1、计算公式出现漏项或增项错误 历年真题 2005年-假设开发法公式错，未扣除销售费用、开发利润和购买待开发房地产应负担的税。 2005年-假设开发法中未扣除转业费、开发过程中的税费； 2005年-假设开发法中未扣减利息； 苏记： 基本公式 待开发房地产价值＝开发完成后的价值－后续必要支出及应得利润后续必要支出及应得利润＝取得税费＋后续开发成本＋后续管理费用＋后续销售费用＋后续投资利息＋后续销售税费＋后续开发利润 （一）求生地价值的公式(1)适用于在生地上进行房屋建设的公式生地价值＝开发完成后的价值－取得生地的税费－由生地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润(2)适用于将生地开发成熟地的公式生地价值＝开发完成后的熟地价值－取得生地的税费－由生地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润（二）求毛地价值的公式 (1)适用于在毛地上进行房屋建设的公式毛地价值＝开发完成后的价值－取得毛地的税费－由毛地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润(2)适用于将毛地开发成熟地的公式毛地价值＝开发完成后的熟地价值－取得毛地的税费－由毛地开发成熟地的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润（三）求熟地价值的公式（适用于在熟地上进行房屋建设）熟地价值＝开发完成后的价值－取得熟地的税费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润(四）求在建工程价值的公式（适用于将在建工程续建成房屋）在建工程价值＝续建完成后的价值－取得在建工程的税费－续建成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－续建利润(五)求旧房价值的公式（适用于将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房）旧房价值＝装饰装修改造或改变用途后的价值－取得旧房的税费－装饰装修改造或改变用途的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－装饰装修改造利润 第二部分 开发完成后的价值 错误类型： 1、总价计算错误 历年真题 2005年开发完成后总价计算有错误，未分析或说明地下室设备用房部分面积是否计入总面积；或地下室面积不能对外销售，未说明可比实例是否也是一样； 第三部分 后续必要支出及应得利润 错误类型：1、所有费用要说明是否与实际工程进度相符（所有费用要具体说明情况） 历年真题 2005年-续建工程中的建安工程费900元/m2，是否与实际工程进度相符未作说明（或续建取值900元/m2缺少具体说明）； 2、计算过程中采用的参数（成本、管理费率、销售税率、销售费用率、利润率等）必须是客观性（或者采用主观）或依据； 历年真题 2005年-假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用××置业公司的； 2005年-假设开发法计算开发利润计算错误，未计算购买估价对象的投资利润； 第四部分 传统方法和现金折现法区别 1、在传统方法中投资利息和开发利润都单独计算，而现金流量折现法无计算。 2、现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分（通常的利率），又包含风险收益部分（利润率）。 3、假设开发法估价传统方法中应注意不要漏掉买方购买土地、在建工程时应上交的锐金计算期的确定，扣除项目的确定，销售锐费不计利息、利润，另外注意利息、利润的计算基数。在现金流量法中，楼价的求取中折现率的确定以及折现系数的确定，在扣除销售锐费时，就不能再折现了；建筑费的求取时也同样存在这方面的问题，专业费通常取建筑费的系数，也不能再折现了，此时所求的地价或在建工程价值是从价时点上的价值。 4、对开发完成后的价值以及后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算在现金流量折现法中，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测记得要折现到价值时点。 5、假设开发法中采用传统方法的话，如果也采用直接成本利润率的话计算基数中不包括要求取的待开发房地产的价值和取得税费。 6、现金流量法计算可能出现的问题：开发资金投入的时间和比例；各成本构成项目的计算时点与价值时点的关系；不单独计算投资利息和开发利润； 第五部分 开发经营期取值 1、后续开发经营期(结合书上图9-1）1）开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的日期（即价值时点），终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。 2）开发经营期可分为建设期和经营期。 A）建设期的起点与开发经营期的起点相同，终点是开发完成后的房地产竣工之日。B）经营期可具体化为销售期（针对销售这种情况）和运营期（针对出租和营业两种情况）。 B-1）销售期是自开始销售开发完成后的房地产之日起至将其售出之日止的时间。在有预售的情况下，销售期与建设期有重合。 B-2）运营