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《资产评估总复习》 一、基本知识点 1、资产评估的基本构成要素 ● 资产评估的主体？ 资产评估的客体？ 2、资产的分类 3、资产评估的目的（包括一般目的和特定目的） 4、资产评估的技术原则 5、资产评估的基本方法 （1）市场法（概念、评估方法） （2）收益法（概念、基本参数） （3）成本法（概念、成本法的基本要素、复原重置成本和更新重置成本的区别） 6、机器设备评估方法：（市场法、收益法、成本法） （1）成本法（有计算考题） 评估值=重置成本–实体性贬值–功能性贬值–经济性贬值 掌握三中贬值的含义、影响因素、计算方法。如设备的已经使用年限、尚可使用寿命的测定、设备实体性贬值的原因、加权投资年限的计算（见课件）、实际使用年限与名义使用年限的区别及其计算；经济性贬值、功能性贬值的原因、功能性贬值的计算；设备成新率与有形损耗率的关系等） （2）市场法（略） （3）收益法（略） 7、房地产评估 （1）影响房地产价格的因素 （2）土地价格的种类： 总价格：是某一定范围面积土地的总价值。 土地总价=单位地价×土地总面积 单位价格：指单位面积土地价格，等于总价格除以土地面积。 楼面地价：是单位建筑面积地价。 楼面地价 = 土地总价格/建筑总面积 = 土地单价/容积率 容积率 = 建筑总面积/建筑占地面积 （3）房地产评估的方法（市场法、收益法、成本法） A、各种方法的适用条件 B、市场法的计算与应用（计算题） C、收益法的计算与应用（计算题） D、假设开发法（思路与计算公式、各构成项目的确定如开发利润、投资利息等计算） 8、无形资产评估 （1）无形资产的概念、特点、分类 （2）无形资产的评估方法：（收益法、成本法、市场法） ● 收益法：边际分析法（如分成率的确定，有计算题）， 约当投资分析法 （3）无形资产专利权（专有技术）的特点及评估方法 （4）无形资产商标权的特点及评估方法 （5）无形资产商誉的特点及评估方法 二、计算题案例 1、现有一套设备B，账面原值400万元，总使用年限10年，已使用5年，现正满负荷运转。经调查，市场上有另一同规格型号、同等加工能力的设备C，B生产工艺比C落后，B设备的操作需要5名工作人员，而C 设备只需要3名工作人员，操作人员的年工资及福利费为2万元/人。另知4年间的物价上涨指数分别为5%、7%、8%、9%、。折现率为8%，所得税率33%。试根据以上资料，要求： （1）计算该设备的重置成本； （2）计算该设备的成新率和实体性贬值额； （3）计算该设备的功能性贬值额； （4）计算该设备的经济性贬值额； （5）计算该设备的评估值。 (P/A,8%,5)=3.9927 解： 重置成本=400×(1+5%)×(1+7%)(1+8%)(1+9%) =529.03(万元) ② 成新率=5/10×100%=50% 实体性贬值额=529.03×（1－50%）=264.52(万元) ③ 功能性贬值额=(5-3) ×2×(1-33%)×(P/A,8%,5) =4×67%×3.9927=10.70(万元) ④ 确定经济性贬值。由于A设备正满负荷运转,故： 经济性贬值额=0 ⑤ 评估值=重置成本－实体性贬值额-功能性贬值额 -经济性贬值额 =529.03－264.52－10.7－0=253.81(万元) 2、有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为8%，预计未来5年的 纯收益分别为25万、35万、45万、48万、42万元，从第6年开始， 大约稳定在42万元左右，试评估该宗宗地价格。 解：P=25 (P/F，8%，1)+35(P/F，8%，2)+45(P/F，8%，3)+48(P/F，8%，4) +42(P/F，8%，5)+42(P/A，8%，45) (P/F，8%，5) =25*0.9259+35*0.8573+45*0.7938+48*0.735+42*0.6806 +42*12.1084*0.6806 =498.86万元 3、有一待估宗地，现收集4个比较参照物案例，具体情况见表资料。假定折现率为8%。 交易实例比较交易 待估地 参照物1 参照物2 参照物3 参照物4 成交价格 待估价 1200 1300 1400 1100 交易时间 2004年 10月 2003年 10月 2003年12月 2004年 4月 2002年 8月 交易情况 0 1% -1% 2 0 容积率 2 3 3 4 1 剩余使用年限 40 35 35 45