2013资产评估重点.docVIP

资产评估 专业机构和人员按照国家法律法规及资产评估准则,根据待定目的,遵循评估原则,按照相关程序,选择适当的价值类型,运用科学方法,对资产价值进行分析估算并发表专业意见的行为和过程 基本要素 评估主体 客体 依据 目的 原则 程序 价值类型 方法 资产评估假设 资产评估基准日 种类 评估 评估复核 评估咨询 特点 市场 公正 专业 咨询 基本作用 咨询 管理 鉴证 价值类型 结果的价值属性及其表现形式 (标准形式)重置成本 收益现值 现行市价=变现价值 清算价格 (假设)继续使用价值 公开市场价值 清算价值 价值类型 市场价值 在用价值 投资价值 清算价值 残余价值 目的 (一般)性质及基本功能?资产的公允价值(特殊)满足特定资产业务需要?资产转让 企业兼并 企业出售 企业联营 股份经营 中外合资合作 企业清算 担保 企业租赁 债务重组 价值类型选择与目的 (1)价值类型是资产评估结果的属性及表现形式,由评估条件基础决定的(?特定目的)自身功能,使用方式,利用状态;市场及交易条件 (2)实现目的满足相关条件的重要途径和手段 公允价值的相对性,多样合理性,抽象性,高度概括性?设计选择科学合理的价值类型?市场价值及其成立条件 ①市场价值是资产评估中公允价值的坐标②在其评估所依据的市场范围内,市场价值能从市场整体的角度把握资产价值的相对合理和公允性的 假设 交易假设 公开市场假设 持续可用假设 清算假设 (条件内容)情景假设 市场条件假设 评估对象使用方式及状态假设 (真实性)真实性假设 非真实性条件假设 特别假设 工作原则 独立性 客观公正性 科学性 技术原则 预期收益原则 供求原则 贡献原则 替代原则 评估时点原则 市场法 利用市场上同样或类似资产的近期交易价格,经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称单向评估的可比因素 资产的功能 资产的实体特征和质量 市场条件 交易条件 具体评估方法[直接]评估对象价值=参照物成交价格×修正系数=参价±基本特征差额 [现行市价法]直接利用 [市价折扣法]=参照物成交价格×(1-价格折扣率) [功能价值类比法](线性-生产能力比例法)×评生产能力/参 (非线性-规模经济效益指数法)×(评生产能力/参)^x [价格指数法](1)×(1+价格变动指数);(1+评估基准日同类资产定基价格变动指数)/(1+参照物交易期日同类资产定基价格变动指数);×参照物交易期日各期(1+环比价格变动指数)乘积 (2)×价格指数;评估基准日定基价格指数/参照物交易期日资产定基价格指数;参照物交易期日至资产评估基准日各期环比价格指数乘积 [成新率价格调整法]×评估对象成新率/参照物成新率;成新率=上课使用年限/总使用年限 [市场售价类比法]+各种差异值;×各种修正系数 [价值比率法](成本市价法)=现行合理成本×参照物成交价格/参照物现行成本 (市盈倍数法)=被评估企业相同口径收益额×参照物企业市盈率 收益法 基本前提(1)被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币来衡量 (2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测并可以用货币来衡量 (3)被评估资产预期获利年限可以预测 收益额 根据投资回报的原则,资产在正常情况下所能得到的归其产权主体的所得额 折现率 期望投资报酬率.投资者在投资风险一定的情况下,对资产所期望的回报率 (纯收益不变-年期无限)评估值=年金/资本化率 (纯收益不变-有限)=年金/资本化率×[1-(1+资本化率)^-1] (资本化率=0)=年金×年期 (纯收益后不变-无限) =加总预期收益/(1+资本化率)^n+年金/资本化率(1+资本化率)^n (纯收益后不变-有限)=累乘[1-(1+资本化率)^(年期-不变年期)] (等差级数-无限)=年金/资本化率+年递增额/资本化率^2 (等比级数-无限)=年金/(资本化率-年递增比率) 成本法 基本要素 重置成本(复原-同材料,更新-同功能) 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值 重置资本 [重置合算法]直接购置价或逐项计算累加,料工费,资金成本,开发者合理收益(所在行业平均资产收益水平) [价格指数]=历史成本×价格指数;×(1+价格变动指数). 价格指数(定基)=评估基准日价格指数/资产构建时点价格指数 (环比)=累乘(1+至年环比价格变动指数) [功能价值类比法](线性-生产能力比例)=被评估资产年产量/参照物年产量×参照物重置成本 (非线性-规模经济效益指数)=参赵武资产重置成本×(被评估资产产量/赞赵武资产产量)^x [统计分析法]对合理分类以后的代表性资产进行重置资本的计算,得到调整系数K=抽样重置资本/抽样历史成本 实体性贬值 [观察法]磨损和自然损耗对资产的功能使用效率的影响 [使用年限法]=重置成本×资产实体性