资产评估期末考试A卷.docVIP

资料： 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢2000年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢2002年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2010年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／平方米，平房、铺面造价为 400元／平方米。该建筑物的建造时间为2000年，使用年限为40年，已使用10年，净残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为2002年，使用年限为25年，已使用8年，净残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表4—1。 表4-1 地价修正系数表 项目 各种因素条件下修正系数 条件 分值 基础设施 供水条件分值 较忧 O．012 电讯条件分值 优 O．024 排气条件分值 优 O．048 通讯条件分值 一般 O 购物条件 商服繁华分值 一般 O 距商服中心距离 一般 O 环境质量 周围用地类型 优 O．10 污染状况 优 O．068 宗地条件 街画位置 一般 0 建筑物朝向 较优 O．012 形状 无影响 0 面积 一般 O 交通条件 道路宽度 —般 O 公交便捷度 较优 0．051 对外交通便利值 较优 O．045 规划条件 用途 较优 O．005 指标(容积率) 较优 O．005 退还道路比例(城市道路) 无 0．005 合计 O．375 宗地单位地价=1098×（1+0.375）=1509.75（元坪方米） 土地价格=1509.75×2000=3019500（元） 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格 =2968400+3019500 =5987900（元） （二）市场比较法 1.选择三个可比实例，具体情况如表4—2所示。 表4—2 参照物基本情况表 项目 A单位住宅楼 B单位住宅楼 C单位住宅楼 位置 人民路北侧 正义路东段北侧 五一路南侧 建筑面积 5600平方米 4800平方米 5200平方米 结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 销售价格 1200元／平方米 1250元/平方米 1300元／平方米 交易日期 2000年4月28日 2000年6月8日 2000年3月12日 2.确定修正系数。 （1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。 （2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1％。 （3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。 （4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。 3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表4—3）。 表4—3