资产评估例题7.doc

房地产评估的成本法 注意:土地的重新取得价格需考虑由于土地使用权年限缩短所造成的土地价值减损 旧建筑物价格＝建筑物的重新构建价格－建筑物贬值 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的贬值。 （一）估算重新构建价格 1.估算重新构建价格的思路 可采用房地分估的方式。 土地的重新构建价格可采用市场法，收益法基准地价修正法等方法。 注意建筑物重新构建价格（重置成本）有两种： (1) 复原重置成本（Reproduction cost） (2) 更新重置成本（Replacement cost） 复原重置成本适用于有特殊保护价值的建筑物评估，更新重置成本适用于一般建筑物。 2.建筑物重新构建价格的估算 （1）工料测量法（工料估算法） 该种方法评估中一般较少用。 （2）分部分项法 （3）单位比较法 （4）指数调整法 （二）估算建筑物贬值 1.建筑物贬值的概念和原因 实体性、功能性、经济性三种贬值 2.建筑物贬值的估算方法 （1）年限法（直线法） 建筑物贬值率=建筑物已使用年限/建筑物总经济寿命×100% 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限/建筑物总经济寿命×100% 已使用年限应采用“有效年限”， 缺陷：建筑物经济寿命难以预计 注意：土地使用权年限的影响 双倍余额递减法 (Double declining balance method) 双倍余额递减法是以固定资产的期初账面净值为折旧基数、以直线法折旧率的双倍数（不考虑净残值）作折旧率来计算各期折旧额的方法。由于折旧率中不考虑预计净残值，这样会导致在固定资产预计使用期满时已提折旧额总数超过应计折旧额，即固定资产处置时其账面净值低于预计净残值。为了解决这个问题，在固定资产预计使用年限的最后两年，将固定资产账面净值与预计净残值之差采用直线法在剩余两年内分摊。例 4：某车间使用的设备，其原值 600,000元，预计净残值为10,000元, 预计使用年限为 5 年。按双倍余额递减法计算折旧，列表5—2计算如下：表 5 — 2年份 年初净值 年折旧率 年折旧额 累计折旧额 年末净值1 600000 40% 240000 240000 3600002 360000 40% 144000 384000 2160003 216000 40% 86400 470400 1296004 129600 59800 530200 698005 69800 59800 590000 10000其中：年折旧率=2×1/5×100%=40%由于29600×40%＜（129600-10000）/2，因此，从第四年改按平均年限法。 长达公司于2010年12月底购入一台机器设备，成本为525 000元，预计使用年限6年，预计净残值为零。会计上按直线法计提折旧，因该设备符合税法规定的税收优惠条件，计税时可采用年数总和法计提折旧。假定税法规定使用年限和预计净残值与会计相同。 年数总和=1+2+3+4+5+6=21年折旧率=尚可使用年数/年数总和×100% 年折旧额=（固定资产原值－预计残值）×年折旧率 所以：按税法规定：第一年：折旧额=（525000-0）*（6/21）=150000 计税基础=525000-150000=375000第二年：折旧额=（525000-0）*（5/21）=125000 计税基础=375000-125000=250000第三年：折旧额=（525000-0）*（4/21）=100000 计税基础=250000-100000=150000第四年：折旧额=（525000-0）*（3/21）=75000 计税基础=150000-75000=75000第五年：折旧额=（525000-0）*（2/21）=50000 计税基础=75000-50000=25000第六年：折旧额=（525000-0）*（1/21）=25000 计税基础=25000-25000=0 （2）观察法（评分法） 成新率＝结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 某钢筋混凝土5层框架楼房，经评估人员现场勘察评分，结构部分80分，装修部分