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森林资源资产评估案例 福建农林大学林学院 陈昌雄 博士 教授 博导 电话 Email fjccx@126.com 3、地利等级主要反映了不同地点林地上林木的获利能力的差别。影响立木获利能力的主要因子包括：木材采伐成本、集材成本、运输成本、销售成本（含仓贮成本），税金以及成本利润。其中木材采伐成本、销售成本、税、金、费相对比较稳定，变化较大的是集材成本和运输成本 林地资产评估的基本方法 根据《森林资源资产评估操作规范》的规定，林地资产评估主要有以下几种方法： 1、现行市价法 2、林地期望价法 3、年金资本化法 4、林地费用价法 各种方法分别适应于不同的情况，具有不同的要求。 (一)林地的现行市价法 现行市价法又称市场成交价比较法，是以具有相同或类似条件林地的现行市价作为比较基础，估算林地评估值的方法。其计算公式为： 式中：G—参照案例的单位面积林地交易价格 Ｓ－被评估林地面积 Ｋ1—立地质量调整系数 Ｋ2—地利等级调整系数 Ｋ3—物价指数调整系数 Ｋ4—其他各因子的综合调整系数 市场成交价比较法要求取三个以上的评估案例进行测算后，综合确定。 林地地位级(或立地条件类型)的差异，通常采用该地区交易林地的地位级主伐时的木材预测产量与被评估林地地位级预测主伐时产量来进行修正。 地利等级差异，由于地利等级是以林地采、集、运生产条件的反映，一般用采、集、运的生产成本来确定。地利等级调整系数可按现实林分与参照林分在主伐时立木价（以市场价倒算法求算取得）的比值来计算。 交易案例林地资源资产评估基准日与被评估林地的评估基准日的差异，通常采用物价指数法，最简单的物价指数替代值是用两个评估基准日时的木材销售价格。 其他因子的修正值很难用公式表现出来，只能按其实际情况进行评分，将综合的评分值确定一个修订值的量化指标。 （二）收益现值法 1．林地期望价法 林地期望价法是以实行永续皆伐为前提，将无穷多个轮伐期的纯收益折为现值的累加求和值作为林地资源资产价值的方法。 式中：Au、Da、 Db、 P 、V、u 、 a 、 b与林木一章相同 ,但n为造林前期的年数（3-5年） 如果森林经营中仅第一年进行造林投入(或将造林后3-5年的幼林抚育的成本都折现为第一年的成本），而以后各年仅支出管护费用，则公式简化为： 林地期望价法在测算时必须注意的问题有： 1、主伐纯收入的预测 2、间伐收入 3、营林成本测算 4、投资收益率确定 2．地租资本化法 用公式表示： A 是已明确的年地租； P是折现率或称投资收益率。 注意问题： 1、地租必须是明确且稳定的 2、折现率应按该森林经营类型收益情况确定。 以上收益法计算的均为无限期的 当林地使用权为有限期时，其公式为： n是使用权的期限， Bn是林地使用权为n年的评估值 Bu是林地使用权为无限期的评估值 (三)林地费用价法 林地费用价法也称为成本价法，它是将取得林地所需要的费用和把林地维持到现在状态所需要的费用，在评估时用本利和来表示。因此林地费用价由三种费用构成。 １．购买林地及其他为取得林地所需的费用。 ２．林地取得后，为造成适于林木培育而投入林地的改良费用。 ３．从投入上述费用时开始到评估基准日为止的期间费用的利息 其计算公式为： 式中：A——林地购置费 Mi——林地购置后，第i年林地改良费 n——林地购置年限 林地资源资产评估中必须注意的问题 １．林地资源资产评估的计算方法有三大类，即林地期望价法、现行市价法和费用价法，各方法因具体的情况又有着若干种计算的公式，因此在进行林地资源资产评估时，必须广泛收集当地的自然、经济以及经营方面的资料,在此基础上,分析、选定适合于评估对象的评定估算方法。也可做多种方案的评定估算，最后通过分析比较,从中确定林地资源资产价值。 ２．同龄林经营的周期—轮伐期一般较长，因此在评估中利率的确定十分重要，它对评估的结果将发生极大的影响，一般利率越高，林地的价格越低。在各个计算公式中通常采用的重置成本法，其选用的利率应是不包括通货膨胀的低利率，但在林地费用价法中，如采用的是历史成本法，则应采用市场上的商业利率。 ３．林地期望价法是各种方法中理论上较为完善的方法，但这种方法是建立在若干假设和预测的基础上。如收获的预测不准确或假设的条件不合理，则可能导致评估结果的严重偏差。因此，在采用该方法时必须对收获预测和假设条件进行详细的分析，与林业企业的经营状况进行比较，并将其测算的结果与现行市价法等其他方法进行比较分析，以修正偏差，得到科学、合理的评估结果。 ４．林地期望价法中采用的经营成本应为重置成本，即现在的劳动价