资产评估考试趋势分析.docVIP

第三部分 考试趋势分析 通过对资产评估各章节关键知识点的分析，结合历年试题出题规律，考试应关注以下考试趋势： 一、最容易出计算分析题的考点 1. 第三章机器设备评估 【例1】2007年试题：考核机器设备的功能性贬值（P89） 评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况： （1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。 （2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。 （3）操作人员年均工资2.6万元；企业适用的所得税率为25％。　　 要求：请帮助评估人员计算： 　（1）该设备的年超额运营成本； 　（2）该设备的年净超额（税后）运营成本； 　（3）该设备的功能性贬值。 　（计算结果以万元为单位，保留两位小数） 答案： （1）该设备的年超额运营成本=人工费（2×2.6） + 维护费0.4 = 5.6 (万元） （2）该设备的年净超额运营成本= 5.6×（1-25%）=4.2（万元（3）该设备的功能性贬值= 4.2×（P/A,10%,3)=4.2 ×2.4869=10.44（万元） 或=4.2/(1+10%)+4.2/(1+10%)2+4.2/(1+10%)3=3.82+3.47+3.15=10.44(万元) 【例2】2008年试题：考试机器设备评估中的重置成本、成新率（P84） 2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况： （1）A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。 （2）A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。 要求计算： （1）A设备的重置成本； （2）设备的加权更新成本； （3）设备的加权投资年限； （4）设备的成新率。 （复利系数保留两位小数，年限保留一位小数） 答案： （1）计算该设备的重置成本： （P84表3-3） =购置成本20×（1+10%）10+改造成本5×（1+10%）5+改造成本3×(1+10%)2=20×2.59+5×1.61+3×1.21=63.48(万元) （2）计算该设备的加权更新成本=∑（现行成本×投资年限） =现行成本20×（1+10%）10×投资年限10+现行成本5×（1+10%）5×投资年限5+现行成本3×（1+10%）2×投资年限2=559.51（万元）（P85表3-4） （3）设备的加权投资年限=∑（加权更新成本）/∑（更新成本）=559.51÷63.48=8.8年 （4）设备的成新率 =设备尚可使用年限7/[（加权投资年限8.8×90%）+设备尚可使用年限7]=46.92% 【例3】2009年试题：考核资产设备评估经济性贬值（P90） 评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查、了解。具体情况如下： （1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6； （2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。 （3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。 要求：请帮助评估人员计算 （1）该生产线的经济性贬值率； （2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数） 解答: （1）经济性贬值率=[1-（800/1000）0。6]×100%=12.53% （2）年收益净损失额=100×1000×（1-25%）=75000元 经济性贬值额=75000×（P/A，10%，3）=186518元 2.第四章房地产评估估 【例1】2007年试题：考核土地使用权评估收益法（P133） 某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8％左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为8％，建筑物资本化率为10％。 　 试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以