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收益还原法应用练习题 一、单项选择（请将答案写在答题纸上） 1、收益法适用的条件是房地产的（ D ）。A、收益能够量化???????? B、风险能够量化C、收益或风险其一可以量化 D、收益和风险均能量化 2、收益法的理论依据是（ D ） A、生产费用价值论 B、地租原理 C、替代原理 D、预期原理3、用收益法评估某宗房地产的价格时, 除有租约限制的以外, 应选取(?A?)净收益作为估价依据. A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、 类似房地产的最低. 4、收益法有效年期的计算公式中的n为（ D ） A、耐用年限 B、使用权年限 C、已使用年限 D、剩余使用年限 5、采用收益还原法进行地价评估时，其中确定的总收益为（ D ） A、评估对象所产生的收益 B、评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益 C、评估对象所产生并为其产权主体所取得的收益 D、评估对象所产生并为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益 6、某宗房地产, 净收益每年50万元, 建筑物价值200万元, 建筑资本化率为12%, 土地资本化率为10%, 则该宗房地产的总价值为(??? C ? )万元. A. 417?????? ? B. 500??????? C. 460??????? D. 450 7、根据市场调查，某建筑物出租每年能获得的总收益为200万元，每年需支出的总费用为40万元，该类综合还原率为8%，土地还原率为6%，则在不考虑土地的使用年限的情况下，该土地及其建筑物的价格为（ B ）万元。 A、2000 B、2500 C、2667 D、3333 8、采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应（ A ）出让土地使用权还原率。 A、低于 B、高于 C、等于 D、等于或低于 9、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（ B ） A．?4858 B．?5200 C．?2700 10、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ A ）万元 A.?100 B.?42 C.?63 D.?7711、预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为（?C ）万元 A.?225.00 B.? C.?381.25 D.?395.83 12、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ D ）元/m2。 A、100???????????? B、300???????? ???? C、600?????????? ? D、900 13、某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（ A ）。? A、1998年6月30日 B、现在 C、重新估价的作业日期 D、要求重新估价的委托方指定的日期14、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（ A ）。 A、该建筑物的价值低于拆迁费用??????? ? B、该估价结果肯定有误 C、甲土地的价值高于乙土地的价值?????? D、不可能出现这种情况 15、空地出租时，土地纯收益的计算公式应为（ B ） 土地纯收益=租金-[（ ）+管理费+维护费] A、保险费 B、税金 C、折旧费 D、利息 二、计算题（将答案写在答题纸上，要保留计算步骤） 1、已知某宗房地产在70年使用权、资本化率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年期、资本化率为12%及50年使用权、资本化率为8%下的价格。