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2013年土地估价师《理论与方法》：建筑物估价 考点1：建筑物与构筑物估价的概念 　　1、建筑物，主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。建筑物主要是为了满足人们在生产和生活中的需要而进行建筑的人工改良物，融入了大量的人类劳动和物质，作为人类生产和生活的场所。 　　2、建筑物的基本功能是满足人们生产、生活的需要。在现代社会中，建筑物除具有遮风蔽雨、防晒蔽寒的基本功能外，还需要具有为人类提供艺术、文化、欣赏等功能。 　　3、建筑物的分类： 　　（1）按生产性质：生产性建筑（工业建筑、农业建筑）和非生产性建筑（民用建筑） 　　（2）按建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、其他结构 　　4、建筑物估价，是指估价人员在遵循有关估价原则的前提下，根据估价的目的，选用适当的估价方法，对待估建筑物价格的影响因素进行分析和判断，评估出待估建筑物在某一时日的市场价格。 考点2：建筑物与构筑物的价格特征和类型 　　1、根据建筑物的性质，建筑物估价分成两类： 　　（1）对具有市场流动性的建筑物，其估价的原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。 　　（2）对不具备市场流动性的建筑物，如博物馆、图书馆等，其估价的基本原理是用成本法计算的重置价格扣除折旧的方法，评估建筑物的价格。 　　2、影响建筑物价格的因素： 　　（1）建筑物重置价：建筑物重置价是决定建筑物价格的最基本因素。影响建筑物重置价的因素很多，如建筑结构、种类、式样、材料、装饰、物价等因素。 　　（2）环境因素：建筑年代（指建筑物的成新，决定建筑物折旧状况和剩余使用年限）、建筑物朝阳（影响采光、通风）、建筑物用途（用途不同，收益与使用年限不同）、建筑物楼层。 　　3、其他因素：建筑物的设计，如垃圾场的坐落位置等。 　　1、 建筑物价格的特点： 　　（1） 时间的有效性。（2）建筑物价格的递减性。（3）建筑物价格的地区性；（4）建筑物价格受自然条件影响很大；（5）影响建筑物价格的不确定因素多。 　　1、 建筑物估价中的几个概念： 　　（1） 房屋建筑成本：指不包括建筑红线以外的土地上的投资，单指房屋从设计到地基处理至整幢房屋可交付使用过程中的全部费用，是房产价值的重要构成部分。包括勘察设计费、房屋主体结构工程的建筑、装修费用、室内各种配套设备及安装费、建筑红线内的室外各种设施配套安装费、管理费、贷款利息等。 　　（2） 重建成本：根据目前的人工与材料价格，采用原建筑物的材料和标准，重新建造一幢相同的建筑物所需的成本，叫重建成本。 　　（3） 重置成本：根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当（即同等效用）的建筑物所需的成本，叫重置成本。 　　（4） 应计折旧：是指到评估当时所发生的所有折旧，包括物理、功能、经济退化。 　　（5） 建筑安装工程预算定额：为编制施工图预算制定的定额。包括建筑工程预算定额、设备安装工程预算定额、间接费用定额。它即是编制施工图预算、确定建筑产品预算价格的依据，也是编制概算定额的基础。 　　（6） 标准房价：是一个城市同一个等级房屋的平均价格，是房屋价格评估的依据。 　　（7） 建筑安装工程概算定额：是设计单位编制初步设计概算和技术设计修正概算中建筑安装工程概算的依据，也是计算建筑安装工程用料概数以及进行设计方案经济比较的基础。 　　（8） 建筑物残值：建筑物在不能使用时还能收回的价值。 考点3：建筑物与构筑物估价的基本方法 　　一、 建筑物估价方法 　　（一） 重置价格折旧法 　　1、 重置价格折旧法：是成本估价法具体应用中的一种评估方法，适合对独立旧建筑物估价。另外，各地在城市拆迁补偿过程中的房屋拆迁补偿标准，也多是按此办法制订的。 　　2、 基本思路：按现在的建筑经营管理水平及建筑材料价格，重新建筑与评估对象一样的建筑所需的现实资金。在此基础上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折旧扣除建筑物已使用的价值，得到建筑物在评估时日的价格。 　　3、 基本公式：建筑物价格=建筑物重置价格—已使用年限的折旧额 　　建筑物价格=建筑物重置价格×成新度 　　4、 建筑物重置价格的确定： 　　（1） 房屋建筑物分类：根据承重构件、建筑材料、建筑标准，分4类7等： 　　1．钢筋混凝土结构 全部或承重部分为钢筋混凝土结构。包括框架大板与框架轻板结构等房屋，这类房屋一般内外装修良好，设备比较齐全。 　　2．砖混结构一等 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙部分砌砖、水刷石、水泥抹面或涂料粉刷，并设有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。 　　3．砖混结构二等 部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构。外墙是