凤凰岭一期(土地一级开发)可行性研究论证报告.doc

第一章 概 述 I 1.1项目概述 1 1.2可行性研究报告的编制目的 3 1.3可行性研究报告的编制依据 3 1.4项目效益分析 4 1.5特殊说明事项 4 第二章 项目的界定与现状描述 6 2.1宗地法律关系 6 2.2项目的自然条件与区位 7 2.3地上物状况 10 2.4宗地环境 11 2.5宗地开发目标 13 第三章 投资环境 14 3．1海淀区经济介绍 14 3．2海淀区大西山风景旅游区现状分析 14 3．3海淀区大西山风景旅游区目前存在的问题 15 3．4项目建设的必要性分析 16 第四章　　市场分析 17 4．1总体宏观经济分析 17 4．2土地市场分析 18 4．3旅游市场分析 19 4．4北京市旅游饭店业发展的主要特点 26 4．5竞争性项目分析 第五章 项目的策划和运作 30 5．1规划设计条件 30 5．2项目组织结构与实施方式 31 5．3拆迁补偿方式 31 5．4项目实施进度计划 31 5．5资金筹集…………………………………………………………………………………..34 5．6土地销售时间和方式选择……………………………………………………………….34 5．7收款方式与回款计划……………………………………………………………………...34 5．8营销策略…………………………………………………………………………………..34 第六章 总投资成本分析 366 6．1征地费 366 6．2拆迁费…………………………………………………………………………………….36 6．3前期工程费.……………………………………………………………………………….36 6．4市政基础设施及公共服务设施建设费………………………………………………….37 6．5地价款………………………………….………………………………………………….40 6．6管理费用…………………………………………………………………………………..40 6．7财务费用…………………………………………………………………………………..40 6．8销售推广费………………………………………………………………………………..40 6．9开发期税费………………………………………………………………………………..41 6．10不可预见费………………………………………………………………………………41 6．11资金使用计划…………………………………………………………………………….41 第七章 项目竣工后的土地价值分析……………………………………………………….42 7．1假设开发法测算土地市场价格………………………………………………………….43 7．2开发余值的分析 43 第八章 财务分析 45 8．1销售收入估算 45 8．2成本分析 45 8．3静态分析 45 8．4现金流量分析 45 8．5借款偿还 46 8．6结论 46 第九章 风险分析 47 9．1不确定性分析 47 9．2盈亏平衡分析 47 9．3敏感性分析 48 9．4投资环境风险 49 9．5资金风险 50 9．6管理风险………………………………………………………………………………….50 9．7政策风险 50 第十章 社会效益评价 51 10．1对就业效益的影响 51 10．2对环境效益的影响 51 10．3对政府财政的影响 51 10．4对区域发展的影响 51 第十一章 结论 53 第一章 概 述 凤凰岭地块位于海淀区大西山风景旅游区的西北部。大西山风景旅游区与皇家园林旅游区和稻香湖旅游度假区一起，并称为海淀区三大旅游区。大西山风景区位于北京的西北城郊，如上图红色部分所示，风景区中心距西直门约25公里，距中关村约18公里。 2000年以后，该区域所属的海淀北部地区先后编制了《海淀区北部地区总体规划》、《海淀区苏家坨镇镇域规划》、《北京市海淀区大西山风景旅游区控制性详细规划》（征求意见稿）、《北京市海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明》等一系列规划文件，已获得北京市规划委员会《关于海淀区大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复》（市规函【2005】1553号），这为凤凰岭地区的建设发展提供了依据。凤凰岭地区已经具备土地一级开发的基础条件。北京市土地整理储备中心海淀区分中心作为拆迁主体统一组织土地一级开发，并按规定对可出让的土地实行招标、拍卖，挂牌交易。 1.1项目概述 1.1.1项目名称 北京市海淀区大西山风景区凤凰岭旅游设施一期项目 1.1.2项目位置 本项目位于海淀区大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至凤凰岭旅游设施项目二期项目，北至凤凰岭路。总用地面积24.859公顷