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论 房 地 产 价 学校：武昌理工学院 格 学院：城市建设学院 专业班级：建工0902 姓名：马强 标题：论房地产价格 摘要：（1）房地产价格组成：土地取得成本，开发成本，税费（2）定价机制--选择定价方法：需求导向定价，认知价值定价（3） 房地产价格影响因素：行政及政策因素，心理因素，社会因素（4） 将来房价走势分析 房价要下调百分之40到百分之20 关键字：价格分析 要论述房地产的价格我们首先要知道房地产的价格是怎么出来的，所以下面我们来看看房地产价格是怎么组成的！ （1）房地产价格组成 1.土地取得成本 土地成本指取得土地需要的费用和税金，土地取得成本一般是由购置土地 的价格和在购置时应由房地产开发商（买方）缴纳的税费构成。 在目前情况下根据房地产开发用地取得的途径（划拨-出让-转让），土地取得成本的构成有3种： 1 通过征收农地取得的，土地取得成本包括农地征收中的费用（如：土地补偿，安置补助费，青苗费）和土地使用权出让金等。 2 通过城市房屋拆迁取得的，成本包括城市房屋拆迁中的费用和土地使用权出让金。 3 通过市场购买取得的，如招标，拍卖，挂牌出让或者房地产开发商转让的已完成征收或拆迁补偿安置的熟地，成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税金。 2.开发成本 开发成本指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所需要的直接费用，税金等。开发成本可划分为土地开发成本和建筑物建造成本。 开发成本主要包括： 1 勘探设计费和前期工程费 2 基础设施建设费，包括所需的道路，供水，排水，供电，通信，燃气热力等设施的建设费。 3 房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费。 4 公共配套设施建设费，包括所需要的非营业性德公共配套设施的建设费。 5 开发建设过程中的税费。 3.管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必需的费用，包括员工工资及福利， 办公费，差旅费等。 4.投资利息 包括取得土地成本，开发成本和管理费用的利息。 1 因为借贷资金要支付利息，自有资金要放弃可得的存款利息，即基于资金机会成本的考虑。 2 此外，从估价角度来看，房地产开发商自有资金应得的利息也要与其应获得的利润分开，不能算作利润。 5.销售费用 指销售开发完成后的房地产所必需的费用，包括广告费，销售代理费等。 6.税费 包括营业税，城市维护建设税和教育费及附加，交易手续费。 7.开发利润 现实中的开发利润是一个结果，由销售收入减去成本，费用税金的余额，在成本法中，售价是未知的是需要求取的，开发列润是需要事先测算的。开发利润通常按照一定的基数乘以类似房地产开发项目所要求的相应的利润率来测算。 了解完了房地产的价格组成，要想知道一个项目的最终价格我们还要去了解一下房地产价格的定价机制。 （2）定价机制 房地产价格的确定要经过一下的6个步骤： 确定价格目标----估算成本----估计需求----分析竞争状况----选择定价方法----确定最后价格。 1 确定定价目标 确定定价目标及房地产开发企业根据市场的供求，竞争关系及企业营销的目标来确定定价的目标。（利润最大化目标，提高市场占有率指标，保持价格稳定，投资收益率目标）。 价格目标的确定直接影响最后的销售价格如：保持价格稳定那么开发商不会轻易降价因为项目的买点就是高档次在人们心中有档次的东西一定价格高，又如提高市场占有率指标开发商会为了加大自己的影响力加大销售量那么会有一定的让利与民，价格上会略有下降。 2 估算成本 成本是制定房地产地价格下限的依据，房地产商不会在不要利润的前提下开发销售。这里的成本也就是房地产价格组成中除去利润以外的总和。 当然对同一个工程不同的开发商开发的成本是不同的，这样来看能更好的控制成本那么在市场上就更有竞争力因为你的成本越低那么你的降价的空间就越大，生存能力也越强。 3 估计需求 需求是制定房地产价格上限的依据。正常情况下价格和需求是成反比的，那么开发商就需要在这其中找到一个平衡点以得到最大的利益。这里有一个指标反映需求变化和价格变化的关系及为需求的价格弹性。 需求的价格弹性为需求变化百分比和价格变化百分比的比值，其实质就是敏感度分析。如果E1那么需求变动幅度大于价格变动幅度说明价格下降一点需求会提高很多，这是开发商愿意将价格定低一点这样可以得到更大的利润，E1那么正好相反，降低价格需求提升也不明显那么开发商则不愿意轻易降价。 4 分析竞争状态 开发商在制定和调定价格时，会引起同行的关注，而别人的价格也会影