关于旅游地产业发展的思考.doc

关于我市旅游地产业发展的思考 根据市委、市政府相关工作部署，近日，市旅游局组织力量，开展了专题调研，先后实地走访了多福山、大乳山等景区，围绕如何推进我市旅游房地产业健康、快速、规范发展等问题，与相关企业负责人进行了探讨交流。现就综合调研情况报告如下： 一、关于旅游房地产的概念 从房地产的角度而言，旅游房产是围绕满足现代旅游业发展对住宿业需求而出现的房地产开发模式，一方面，旅游房产是现代旅游业的重要组成部分，为各类旅游、休闲度假者提供相应的住宿、餐饮、娱乐等高品质消费服务；另一方面，旅游房产也是商业房地产投资开发产品，具备极强的投资经营和资产增值价值。 正因为旅游房产具备不动产投资和休闲度假消费双重属性，所以旅游房产区别于其它房产项目的运做，它包括：产品定位、产品开发、资本运作、资产经营等多个环节，是一种结合了金融业、房地产业、旅游业和资产管理的复合型投资开发及经营管理概念。 旅游房地产主要分为商业经营型旅游房产和休闲度假消费类旅游房产两种类型。前者主要是指分布在主要商务和旅游城市的各类以投资经营为主要目的的旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、服务式公寓、经济型酒店等；后者主要是分布在著名旅游风景区、旅游度假区以及海滨城市等地区，如各类度假公寓、别墅等。 二、旅游地产业发展的影响因素 1、关联行业因素。旅游房地产业具有较强的产业关联效应，它涵盖第一产业、第二产业和第三产业，具体直接相关的行业包括建筑业、机械制造业、种养殖业、旅游业、交通运输业、金融业、公共设施服务业、娱乐服务业、餐饮业、零售业、物业管理等。每个行业都是旅游房地产产业链中的重要一环，发挥着特定的功能作用；旅游房地产项目从前期的策划设计、中期的施工管理到后期的经营运作管理，都需要众多关联行业的支持与配合。因此，关联行业的发展水平会直接或间接地影响到旅游房地产业的发展；关联行业的高度发达会促进旅游房地产业的发展，反之亦然。同时，旅游房地产业的发展又会辐射带动关联行业的发展，从而走上产业良性循环的发展道路。 2、资源因素。旅游房地产的最大卖点和典型特征是旅游与地产元素的组合，旅游资源直接决定了旅游房地产项目品质的高低。不同类型旅游资源的特点决定了旅游房地产项目的主题定位、景观设计、楼盘风格的不同，如旅游住宅地产、旅游度假地产、旅游景点地产、旅游商务地产等。资源数量的多少决定了旅游房地产项目可供挖掘的素材的多少，资源数量越多则越有利于提升项目的品质；在天然资源数量较少的情况下，“造景”也成为常用的旅游房地产开发的手段。旅游资源等级越高则旅游房地产项目的市场价值越高，市场成功的机会也越大。 3、环境因素。政策和法律环境直接关系到旅游房地产企业的市场风险，例如扶持性的产业发展政策、规范的行业市场管制与有序的市场经营秩序、完善的法律法规等有利于促进房地产企业发展，反之则会抑制其发展。经济环境决定了区域市场的消费能力与活力。社会文化因素直接影响顾客的消费行为，从而也间接影响着旅游房地产企业的市场经营行为。地区拥有齐全、高质量的硬件设施是吸引和保障旅游房地产企业生产经营活动正常开展的物质条件。 三、当前我市旅游地产的突出问题 当前我市高端度假酒店发展滞后，旅游地产的业态主要以公寓式酒店和酒店式公寓的形式体现，并且产品档次不高、形式雷同、功能不全，使得旅游地产进入市场消费环节的难度加大。同时由于在开发前期规模数量控制的缺位，导致相类似的产品一哄而上，短时期内消费群体难以承载，为产品投入市场后的经营带来了隐患。从调查得到的数据看，目前兴源公寓、金鼎大厦、海洋明珠、水岸华宅、海岸明珠等都已酒店式公寓的形式打造，加州旅馆、海岸一号、天海人和、山译大厦、泰林家园等均以公寓式酒店形式出现，到2013年房间数量可达到7644套，床位14894张；到2014年房间数量可达到12844套，床位25294张。到2014年，除去专业的旅游饭店外，全市的酒店式公寓和公寓式酒店房间总量可达到17860套，床位34966张。按照全年平均开房率60%计算，需要766万商务和度假客人支撑，经营难度可想而知。更为重要的一点是，目前部分开发商之所以要拥身于旅游地产行列，更多的是出于房产销售的角度考虑，对于将来如何经营想的不多或根本没有去研究。 四、对我市旅游地产业发展的建议 1、明确项目定位。旅游房产的目标客户群定位是否准确，将是关乎整个项目是否能够取得成功的关键，定位模糊容易导致项目缺乏自身的特色。所以在项目可行性研究阶段，就需要根据市场调查的结果，对项目进行明确定位，以便使整个项目从规划设计阶段就能形成自身的特色，为项目的最终成功奠定坚实的基础。 2、注重产品差异化。产品差异化是差异化竞争的核心，然而，我市目前旅游地产项目主要是指公寓式酒店和酒店式公寓之间差异并不明显，个性化特色不突出，很难吸引消费者的目光