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从朗豪坊谈商业综合体的空间生产 　　【摘要】伴随着城市的集约化建设和消费时代的来临，大型商业综合体成为商业建筑在全世界范围的趋势。相比普通的商业综合体，朗豪坊是典型的旧城更新项目，利益关系的错综复杂给商业建筑设计带来了巨大挑战。本文从城市开发控制的角度出发，并结合空间生产理论，探究朗豪坊项目中参与旧城更新空间生产的各方力量在城市空间生产过程中的动机及相互关系，并重点分析其利益诉求对城市空间的影响。最后指出，朗豪坊作为一个成功的商业综合体，实现了与城市周边功能业态、肌理文脉、开敞空间的有机融合，它不仅回应了开发商对于资本获利的渴望、回应了政府对提升地区整体面貌的期待，更通过街区中重要元素的保留及公共服务的还原，回应了各阶层民众对体验性消费的需要。 　　【关键词】香港朗豪坊；空间生产；商业综合体；旧城更新 　　1. 引言 　　城市中最具活力的部分是商业区，商业建筑是城市发展的关键因素。而商业综合体作为一种复合型现代城市商业设施，整合了包括零售、餐饮、娱乐、酒店等在内的多种商业功能，甚至附加着街区的部分公共服务功能，满足着人们生活消费多方面的需求。 　　香港朗豪坊，位于九龙旺角?j兰街，于2004年落成，由市重建局、鹰君地产、王欧阳建筑师事务所一起合作，经历了超过15年发展过程，是迄今为止香港最大规模的市区重建计划，利益关系的错综复杂。有关朗豪坊的报道和文献十分有限，王祯栋结合朗豪坊综合体漫长的开发过程，侧重分析了它对所处地块乃至更大范围特殊形态的决定性影响力；戴叶子学者则侧重内部空间及动线组织等方面，探讨了实现城市、商业和消费者三者利益均衡的若干设计要点。既有文献都很好地解释了朗豪坊获得建筑设计及商业运作等方面成功的原因，但商业方面的成功仅仅是朗豪坊的一部分贡献，政治、社会、环境等方面的贡献并无充分讨论。本文则以空间生产理论为指导，从表象出发，层层推进，探究朗豪坊空间生产的各方力量（政府、开发商、业主）在城市空间塑造过程中的利益诉求，并重点分析其对城市空间的影响，以期对朗豪坊从更全面、更深入的角度贡献来评价它的成功。 　　2. 空间生产的理论 　　以空间生产理论为基础，西方学者将城市空间变化与政治经济力量联系起来，认为城市的再开发是各大利益集团追求利益的结果，城市空间生产的实质是城市中各阶级所处地位的物质表现。空间生产理论超越了城市空间单纯作为物质载体的范畴，启示我们在分析城市空间之前，需探寻空间变化背后的权力运作、资本运营和利益联盟关系，以富有政治社会关怀的批判态度理解旧城更新的城市空间。 　　3. 空间生产的动机 　　朗豪坊项目用地面积16.7万?O，所在的旺角?j兰街历来是香港商业发达、交通繁忙、人口结构复杂的地区，同时也是九龙出名的红灯区。改造前，业态落后、设施陈旧、建筑杂乱老化，这也是该项市区重建计划的起因。1999年，鹰君集团接手了项目并着手改造，过程中保持了原有的城市肌理，更换了空间功能。在此空间生产过程中，行为主体主要有政府、开发商和业主，三方主体动机的契合是空间生产的起点。 　　3.1. 政府的动机 　　香港政府的动机可以归纳为寻求地区形象、经济效益的综合发展。 　　第一，对特区政府来说，优化城市公共服务及综合环境是体现其执政能力的主要依据。通过植入商业综合体对臭名昭著的?j兰街进行空间重塑，可达到环境改善、功能更新等诸多目标。 　　第二，时值香港金融危机，特区政府需要资本维持正常运转，具有自身的经济利益需求。作为一个人口稠密、寸土寸金的国际性大都市，香港的经济发展离不开房地产业，旧城改造是其以往很重要的获利渠道。特区政府通过旧城更新，一方面可以获得巨额土地出让金，另一方面，通过商业综合体的运作聚集人气、提升街区的商业“辐射”力，从而带来地价的上涨。 　　3.2. 开发商的动机 　　开发商的动机是追求资本增值。金融危机下的香港，开发商对大型商业地产项目的投资也是慎之又慎。与市区重建局签约改造时，鹰君集团面对的是居住在残破屋宇里的6000余名小业主和租户，拆迁改造难度大。然而与此同时，开发商更看到了朗豪坊商业区位上的不可替代性：朗豪坊位于香港的心脏地区，且该区域内高端商业项目稀缺，若能将朗豪坊打造成辐射力强的商业综合体，它将联系旺角乃至整个香港最为历史悠久也最为底层的区域到香港整体现代化发展的全景之中。 　　3.3. 业主的动机 　　由于改造前的项目地块内，需要拆迁的除了居民楼，尚有部分诸如社区中心、幼儿园、熟食中心等公共服务设施，因此，切身利益因旧城更新而受到影响的业主有两类：一类是因房屋拆迁需要迁走?j兰街的；另一类只享受着原有公服设施的。业主的动机是追求个人利益最大化，那些需要拆迁让出城市空间的居民希望借助搬迁获得尽量多的补偿金（在此不作讨论）；而无需拆迁的业主则要求