报告一市场调研报告.docVIP

目 录 前 言 第一部分：宏观状况分析报告 一、写字楼楼市分析 二、写字楼产品分析 （一）发展历程 （二）分布区域及主要项目 （三）产品特征 （四）价格分析 （五）客户特征 第二部分：地块周边状况分析 一、本地块状况 二、区域概况分析 （一）周边环境状况 （二）周边交通状况与未来交通状况 （三）周边商业氛围及未来趋势 （四）周边配套现状与未来状况 第三部分：竞争楼盘分析 个案分析一：锦江国际花园 个案分析二：鑫田综合楼 个案分析三：江山智能公寓 个案分析四：黄河商务大厦 个案分析五：豫博大厦 个案分析六：财富广场 个案分析七：中业金融广场 个案分析八：金成国际广场 个案分析九：绿洲商会大厦 第四部分：目标客户分析 调查说明 一、公共部分 二、主体部分 三、背景资料 四、结论 小 结 前 言 我们针对天城商务大厦这一个项目的开发而进行的市场调研工作，是为了获取这个项目建设相关的市场基础资料，以便在将来的营销工作当中能够最大限度的争取主动，帮助开发商尽可能的减少开发风险，赢取项目最佳利润。 第一部分：宏观状况分析报告 一、写字楼楼市分析 郑州的经济发展对于郑州房地产市场中的写字楼是一个绝对利好时机，随着到郑州投资的人不断增加，写字楼的需求肯定会旺盛！ （一）郑州市写字楼的基本状况： 1、专业写字楼： 目前，郑州专业写字楼以裕达国贸、未来大厦、经纬大厦、广汇国贸、金博大商务中心、索克大厦、中科信息大厦等为标志性代表。 2、商住写字楼： 随着房地产市场的快速发展，又出现了大批的SOHO、商住两用等形式的办公楼，如融丰花苑、日月星城、世纪城、都是在住宅卖不动的情况下进行的包装，一度曾占据了郑州市写字楼市场的主体；同时新一批商务写字楼仍不断大量出现，如科技时代广场、中州都会广场、金成国际广场等对郑州写字楼市场进行新的冲击。 3、纯商与商住的抉择： 　　商住是终极还是过渡？近一两年来，商住楼以其优越的地理位置、且商且住灵活变通的物业功能、居家投资两相宜的营销理念在楼市中异军突起。在经历了一定时期的发展后，郑州写字楼出现了多种发展形态，写字楼市场形成以专业写字楼、商住两用为主体，其他形态为辅的多形式格局。 　　 （二）郑州市写字楼的发展特点 1、发展过程当中出现的问题： 然而随着不少商住楼的投入使用，人们渐渐发现，在同一栋楼内各式菜篮子与公文包“媲美”，西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的孩童比肩而过，总有些不协调：没有办公场所应有的严肃性，住户也缺少安全感。 2、发展过程中出现的商机： 　商住楼会在相当一段时间存在，因为还有新的公司成立。市场上不断有人创业，而这些创业者没有能力在写字楼办公，很多小公司的经营收入不足以支持他们在写字楼办公，而商住两用是他们很好的选择，这是一个很实际的问题。但同时商住和纯写字楼的区分，将来肯定是一个靠市场自然淘汰的过程。 　　目前郑州的写字楼市场出现了从原“住”到后“商”的现象，原本规划的是住宅性质，待项目竣工后用于办公，其结果就是取得了不少的混合优势，与专业写字楼的50年产权和付款上最长六成10年按揭相比，这种写字楼拥有70年产权和最高八成30年按揭，而从市场价值看，一般具有较高的性价比，与相同地段相同档次的传统型写字楼相比，在价格上大体每平方米要低300-500元，与商住楼相差无几。难怪有人说这种按照住宅项目审批却按照写字楼规划的商务楼是在打政策的擦边球。 　　对于郑州写字楼目前的这种发展态势，是符合市场的需求，因为有需求就有供给。 现在郑州写字楼出现这种从原住到后商的办公楼，是与市场的需求相适应的。但是这种写字楼也有它自己的先天缺陷，无论从建筑设计上，还是一些配套设施上来看都与专业的写字楼有很大差距，这种按照住宅设计的商务楼与专业写字楼的差距要求很大。 3、未来发展趋势： 　　专业写字楼如何走向个性？无论是商住，还是从原住到后商，都被不少业内人士认为是一种过渡产品。 专业的写字楼在处理好与企业的个性之外，还要处理好自身与城市整体空间的关系，专业写字楼的个性化在北京和沿海的发达地区已经开始了有关的摸索，国际上一些发达国家已经有了成功的样板，可是由于种种原因郑州这方面做得还很不够。 　　写字楼归根结底卖的是服务。这其中包含了两重含义：一是要考虑客户对办公环境的需要，二是通过我们的专业技能能够为客户提供什么样的服务。在购买