回迁协议问题.docVIP

案例1 　　问题：读者王先生打来电话咨询，他想要购买一套二手房，但是他欲购买的房屋只有回迁协议，没有产权证。王先生担心交付房款后对方不配合自己办理更名过户手续，所以他想要对买卖事宜进行公证，以保证卖方能配合更名。但是王先生不知道该如何办理，想问问律师是否可以为其公证。 　　邱刚律师答：律师事务所不能办理公证业务，公证事项都应该在依法设立的公证处进行公证。另外对不动产交易进行公证的必须提供不动产的产籍证明，房屋的产籍证明是指在房屋登记管理部门下设的房屋档案馆调取的房屋产权证明存根。由于王先生所要购买的房屋尚未办理产权证，所以不能进行公证。 　　另外提醒王先生，由于王先生购房的风险主要是因为该房屋产权证尚未办理，何时能够办理下来王先生并不知情，以及办理下来后是否能够找到卖方，卖方是否能够配合办理更名过户手续。所以王先生要解决的问题是如何促使卖方履行合同义务，配合王先生办理更名过户手续。解决这个问题单单对买卖合同进行公证是不行的，因为合同即使经过公证也不能约束卖方的行为。建议王先生让卖房者提供其他不动产做担保，待房屋产权办理下来，卖方为其更名后再解除担保。 　　案例2 　　二手房买卖合同 约定尽量详细 　　问题：刘女士最近决定要购买二手房，但是对于二手房的买卖合同怎么签，以及如何审查卖房者身份的真实性等等，刘女士都不太清楚，她希望律师能给一些指导。 　　邱刚律师答：二手房的买卖首先要审查房产证的真伪，办法是在房产档案馆调取房屋产权证明，根据档案内容核实卖房者是否是真正的产权人；同时根据房屋档案查询该房屋是否有共有权人，如果有共有权人需要共有权人一起签订买卖合同；另外对房屋是否存在抵押登记要进行查询，如果存在抵押则不能购买；最后还要核实该房屋是否有承租人，如果有承租人的要先与承租人确认其是否购买，承租人放弃优先购买权后才可以放心购买。至于房屋买卖合同的签订，大致有以下几项内容，包括房屋基本情况、房屋价格、价格构成、价款的支付方式、交房时间、过户时间、物业交验内容、违约责任、产生纠纷的解决方式等。以上内容应该尽量约定详细，以免产生不必要的纠纷。 　　案例3 　　超出面积合同没约定 如何补交 　　问题：张先生咨询，他于2008年购买了一套商品房，该商品房购买时是尚未竣工的期房，所以签订合同时约定的面积与实际交房的面积不符。合同约定的面积是90平，可是上个月交房时开发商通知张先生房屋实际面积是96平，他需要先补足房款才可以办理入住手续，否则不能入住。张先生问钱到底该不该补。 　　邱刚律师答：房屋实际面积与合同约定的面积不符的，首先按照合同约定的解决方式解决，如果合同没有约定解决方式的，要看面积差额占房屋面积的比值是多少。如果面积误差比绝对值没有超出3%，购房者应该补足房款；如果面积误差比绝对值超出3%，超出部分不需要再缴纳房款，购房者仅仅在3%以内补齐即可。像张先生这种情况，再交2.7平的房款就可以了。 　　另外，张先生还可以要求解除房屋买卖合同，面积误差比绝对值超出3%的情况下，购房者要求解除合同的，可以获得支持，并可以要求开发商承担房款利息以及赔偿损失。 　　案例4 　　签订房屋买卖合同 最好多签一份 　　问题：董女士问，她于2009年7月份与某开发商签订了房屋买卖合同，合同签订后开发商开具了房款的收据，并标明了房屋的具体位置，但是开发商至今还没有提供合同给购房者。董女士担心开发商是不是将房屋再卖给别人了，所以才不给自己合同。 　　邱刚律师答：由于房屋买卖合同必须到房屋登记管理部门进行登记备案，加盖备案章后才可以交付给购房者，所以董女士的合同一定是在备案的过程中，请董女士与开发商取得联系确认合同是否已经拿去备案。但是在这里也提醒购房者，由于合同签订后合同并不掌握在购房者手中，所以一旦产生纠纷购房者举证将会遇到困难。在签订合同时一定要注意保留证据，最好要求开发商多签一份合同，合同留在手里，购房者的心才踏实。 　　案例5 　　承租人引起火灾 连累了邻居谁负责 　　问题：郭先生咨询，他家有一套旧房子租出去了，没想到租户做饭时把房子烧着，而且还把邻居也给连累了，现在邻居找自己赔偿。郭先生问他应该承担责任吗？ 　　邱刚律师答：由于火是承租人在做饭时使用不当引起的，所以赔偿责任应该由承租人承担。但是郭先生作为房屋所有权人，在承租人不进行赔偿时，郭先生有义务对邻居的损失先行赔偿。同样受害方既可以要求郭先生赔偿也可以要求承租人承担，郭先生对邻居的损失进行赔偿后，可以向承租人追偿。　　（本版稿件 记者 房霄洋） 二手房当新房好户型很重要 　选房要找好户型 　　一定要挑好楼层和朝向，不能挡光，即使面积不大，光线好也会显得屋内十分敞亮。千万不要为省钱买较差的楼层和朝向，这样居住起来不舒适，反而不顺心。如果想常住的