学生房地产估价复习题.docVIP

（二）为评估某写字楼2001年10月1日的正常市场价格，估价人员在附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料如下：（1）可比实例的成交价格与成交日期 可比实例A 可比实例B 可比实例C 价格（元/平方米） 6000 5800 6120 成交日期 2001.04.01 2001.02.01 2001.05.01 （2）交易情况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 交易情况 +3% -1% +2% 交易情况分析判断中的数据是以正常价格为基准，正值表示可比实例的成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示低于其正常价格的幅度。 （3）调查获知该类写字楼的价格，2000年11月1日到2001年6月1日平均每月比上月上涨1.2%，2001年6月1日至2001年10月1日平均每月比上月上涨1.8%。 （4）房地产状况分析判断 可比实例A 可比实例B 可比实例C 因素1 +2% +2% 0 因素2 -3% -1% +5% 因素3 +6% +2% -3% 房地产状况中的三个因素对价格影响的重要程度是：因素1是因素3的4倍，因素2是因素3 的1.67倍。房地产状况各因素的正值表示可比实例的状况优于估价对象状况的幅度，负值表示劣于估价对象状况的幅度。 试利用上述资料估算该写字楼2001年10月1日的正常市场价格（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。 答：可比（2分） 交易情况修正：A修正系数=100/ 103 （1分） B修正系数=100/99 （1分） C修正系数=100/102（1分） 市场状况调整：A修正系数=（1+1.2%）2（1+1.8%）4 （1分） B修正系数=（1+1.2%）4（1+1.8%）4 （1分） C修正系数=（1+1.2%）（1+1.8%）4 （1分） 房地产状况调整：因素3权重系数为x，因素1的权重系数为4x，因素2的系数为1.67x，则有x+4x+1.67x=1,解得x=0.15, 4x=0.6, 1.67x=0.25 （共3分） 则房地产状况调整系数： 实例A=100/(102Ⅹ0.6+97Ⅹ0.25+106Ⅹ0.15)=100/101.35 （1分） 实例 B=100/(102Ⅹ0.6+99Ⅹ0.25+102Ⅹ0.15)=100/101.25 （1分） 实例C=100/(100Ⅹ0.6+105Ⅹ0.25+97Ⅹ0.15)=100/100.8 （1分） 故此各可比实例的比准价格： Va=6321.82 （1分） Vb=6517.95 （1分） Vc=6469.38 （1分） 估价对象的正常市场价格=（6321.82+6517.95+6469.38）/3=6436.38元/平米（3分） （一）某在建工程开工于2008年3月1日，总用地面积3000平方米，规划总建筑面积12400平方米，用途为写字楼。土地使用年限为50年，从开工之日起计；当时取得土地的花费为楼面价800元／平方米。该项目的正常开发期为2．5年，建设费用(包括前期工程费、建筑安装工程费、管理费等)为每平方米建筑面积2300元。至2009年9月1日实际完成了主体结构，已投入40％的建设费用。但估计至建成尚需1．5年，还需投入60％的建设费用。建成后半年可租出，可出租面积的月租金为60元／平方米，可出租面积为建筑面积的70％，正常出租率为85％，出租的运营费用为有效毛收入的25％。当地购买在建工程买方需要缴纳的税费为购买价的3％，同类房地产开发项目的销售税费为售价的8％（销售费用不计）。试利用上述资料用现金流量折现法估算该在建工程200 答：（1）设该在建工程的正常购买总价为V（2分） （2）续建完成后的总价值=* （共6分） Yd为折现率，t为需要折现的年数，A=60Ⅹ12Ⅹ12400Ⅹ70%Ⅹ85%Ⅹ（1-25%）=398.41万元 报酬率Y=9%，Yd=13%，n=46.5年，t=2 则续建完成后的总价值=Ⅹ=3464.83万元 （3）购买该在建工程的税费总额＝V×3％＝0.03V（万元）（2分） （4）续建总费用=2300×12400*60%/（1+12%）0.75=1571.76万元 （4分） （5）销售税费总额＝3464.83×8％＝277.19（万元）（2分） (6)V＝3464.83－1571.76－277.19－0.03V V＝1568.82 在建工程总价＝1568.82（万元）(2分) (7)在建工程单价＝1568.82÷1.24=1265.18（元／平方米）（2分） 1、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（ 对 ） 2、估价时点在评估出房地产的价格以后再确定