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土地增值税的征收与实例分析 一、有关征税范围的实例分析 土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得收入的行为征税。 例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。 例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。 例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。 例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围 例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。 值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指： （1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 （2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 例：房地产的重新评估 某国有企业在清产核资时对其淮卑旃ソ辛酥匦缕拦溃拦兰鄹裎?/span170万元，而该办公楼的账面价值为50万元。在本例中房地产虽然发生了增值，但其既没有发生房地产权属的转移，权属人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。 二、与转让房地产有关的税金计算 例：中国境内a公司转让自有厂房一处，转让价为400万元，其除税金以外的扣除项目金额为200万元。本章实例中房地产所在地城建税率为7%，教育费附加率为3%。试计算a公司应缴纳的土地增值税。 根据我国税法规定，与转让房地产有关的税金中可以计入扣除项目金额的有营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加（房地产开发商缴纳的印花税因列入管理费用，因此不允许作为税金再次扣除）。 （1）a公司应纳各种税金： 营业税：400×5%=20（万元） 印花税：400×0.005%=0.2（万元） 城建税：20×7%=1.4（万元） 教育费附加：２０×３％=０．６（万元） （２）因此，该次房地产转让扣除项目总金额为： ２００十２０＋０．２＋１．４十０．６＝２２２．２（万元） （３）增值额为：４００-２２２．２=１７７．８（万元） （４）增值额未超出扣除项目金额５０％部分的税额为： ２２２．２×５０％×３０％＝３３．３３（万元） （５）增值额超过扣除项目金额５０％，但未超过扣除项目余额１００％的部分的税额为： （１７７．８-２２２．２×５０％）×４0％=２6．６８（万元） （６）Ａ公司应缴纳土地增值税３3．３３＋２６．６８=６０．０１（万元） 三、房地产开发费用的税务处理分析 例：中国Ａ房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入４６００万元。Ａ公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用８００万元，该写字楼开发成本为２０００万元，该房地产开发项目的利息支出为２００万元，其中包括延期还款的利息及罚息１０万元，Ａ公司提供了金融机构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为１９５万元。试计算Ａ公司应缴纳的土地增值税。 根据我国税法规定，对于与房地产开发项目有关的利息支出，凡能够按转让的房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息中超过国家规定的上浮幅度的部分以及超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。其他房地产开发费用，在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的５％内计算扣除。 （１）利息支出扣除限额为１９５万元。实际上可扣除的利息支出为：２００-１０=１９０（万元） （２）可扣除的其他房地产开发费用： （８0０+２０００）×5％=１４０（万元） （３）我国税法规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的２０％加计扣除： （８００＋２０００）×２０％＝５６０（万元） （４）可扣除的税金（房地产开发商缴纳的印花税不得在此扣除）： 营业税：４600×５％=２30（万元） 城建税及教育费附加：２30×（７％＋３