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沈阳民营养老院运营成本分析 于作义? ???单长英 2013年5月 “十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键期，是人口老龄化加速发展期，也是应对人口老龄化的重要机遇期。目前，沈阳市现有人口740万，其中，60岁以上老年人口130万人，占全市人口的17%。按国际通行标准，已提前步入老龄社会。为了应对和破解人口日趋老龄化形势下的社会养老问题，我市提出以居家养老为基础，社区养老为依托，企事业单位为补充、机构养老为支撑，逐步打造政策经费到位、服务保障优质、发展模式多样、社会参与广泛、全区老人共享经济发展成果的“四位一体”养老服务新格局。 随着养老问题受到越来越多的重视，养老机构也从无到有、从少到多逐步发展起来，民间资本兴办养老机构也成为潜在投资者的关注点。目前，全市共有民营养老机构92家，床位11000张。 巨大的市场潜力，本该是民办养老机构蓬勃发展的链接，而运营成本是民办养老机构发展的条件之一。目前我市民营养老机构床位利用率在80%以上的占机构总数的60%左右；床位利用率在60%以上的为70%稍强。有近20家养老机构的床位利用率不足50%。造成这种困境的原因有机构所在的地域差距、管理水平的高下、硬件设施的档次等多种原因。而运营成本是民办养老机构发展的必备条件，本文试结合沈阳情况对民办养老机构的运营成本进行分析。 一、民营养老院的建筑成本 1、租房改造型养老院 民办养老院建设的方式一般有租房改建和购地新建两种。租房改建的敬老院一部分是利用单位废弃的办公楼、学校搬迁后留下的厂房、教室等闲置房产经过简单改造后投入运营。另一部分是租用新建房屋进行改造，由于面积限制，这部分养老院多为小型。产权的属性限制了养老院的发展。 高额的租金增加了养老院的运营负担，同时承租年限也影响了改造工程的有效实施。出租房考虑自身利益和对未来经济形势的预期，往往不愿意签订长期合同，极少超过十年。因而如果在房屋改造和设备购置方面投入过大，短暂的承租期内很难收回成本。 以大东区博远养老院为例，2009年成立的博远养老院占地4500平方米，床位304张。该养老院为租用的废弃校舍，合同期为十年，每年的租金为67万元。当时仅装修改建费用就高达600余万元，预计租期内可以收回成本。 2、购地新建型养老院 相对于租赁型养老院，自建型养老院的更加稳定，但是投入成本则要相对较高，这也是导致民营养老院运营艰难的主要原因。随着土地和建筑成本的逐年增加，新建养老院的投入也持续增高。 以沈阳二环外土地5亩为例，笔者计算了新建养老院的成本。 土地成本：150（万元）×5（亩）=750（万元） 如果床位为100张，按规定每床20平方米，则建筑面积为即2000平方米，按照目前市场价格建筑成本每平方米2600元计算，则建筑费用为520万。因而前期的总投资为1270万元，平均每张床位成本为12.7万元； 如果床位为200张，则建筑面积4000平方米，建筑费用1040万元，即总投资为1790万元，平均每张床位成本为8.95万元； 如果床位为300张，则建筑面积为6000平方米，建筑费用1560万元，即总投资为2310万元，平均每张床位成本为7.7万元； 如果床位为400张，则建筑面积为8000平方米，建筑费用2080万元，即总投资为2830万元，平均每张床位成本为7.07万元。 而如果在二环内新建一家养老院，同样的5亩土地成本则将增加至1500万以上。从而按照建设100张床位数计算，平均成本为20.2万元；200张床位平均成本为12.7万元；300张床位平均成本为15.3万元；400张床位平均为17.9万元。 从以上的分析可以看出，二环外新建养老机构的规模在400张床位、建筑面积在8000平米左右的成本最低；而如果再二环内新建养老机构规模在300张床位，建筑面积6000平方米左右的成本最低。 二、民营养老院的运营数据分析 同时，根据笔者调查大东区19家养老院的运营情况，可知经营数据如下：　　 （一）收入 民营养老院的收入主要是营业收入和补贴收入两类，其中，营业收入与养老院本身的市场定位有关，主要包括面向入住老人收取的护理费、床位费、伙食费等，依据护理级别健康护理、半自理（介助）、完全不能自理（介护）、特级护理的不同收费不同。从调查结果来看，民营养老院主要面向中低收入客户群体，且入住人员中属于特级护理的人员特别少，而属于健康护理、半自理老人护理和完全不能自理的人员较多。某面向中等收入入住人员的养老院收费情况（不包括取暖费，取暖季在住人员每人需缴纳取暖费500元）：健康护理入住人员每人每月收费在1000-1500元；半自理入住人员每人每月收费在1400-2000元；完全不能自理入住人员每人每月收费在1700-2400元；特级护理入住人员较少，入住期不稳定，收费标准往往视实际情况确定。某面向低收入入住人员