标书(盛世庭院).doc

第一部分 技术标 第一章 项目概况及调研分析 项目概况及调研 项目概况 “盛世庭院”项目地处天津市汉沽区，东临大丰路、南临天津长芦汉沽盐场供应处、西临天津长芦汉沽盐场供应处、北临易居庭院。小区住宅建筑面积159487.08平方米，其中多层（3层）4759.91平方米，高层154727.17平方米，绿地面积29348.72平方米，绿化率35%。各项配套设备设施基本齐全，建有物业用房、地上露天停车场、地下车库，配有消防设备、公共照明设施、监控设施。小区在安全方面十分重视，区内的高科技设备，能够完全做到保障业主的安全。小区的环境绿化是个亮点，红花绿树错落有致，层次分明，景观小品造型多变、特色鲜明，高雅别致。做到了户户见绿地，处处有景观。能够满足都市人渴望远离尘嚣，回归大自然的美好心情。 二、 项目调研及分析 本项目位于汉沽区，城市功能健全、环境优美，潜力巨大。项目操作者瞅准时机，在汉沽区进行高品质住宅开发，从规划理念到每一个细节都力求创新与完美。 我公司针对本项目物业管理的各个要素，进行了精心地研究和分析，在充分了解发展商的开发理念、项目的特点及未来业主的构成上，精心策划“盛世庭院”的物业管理模式，并以此确定我们的整体构思和管理策划思路。 客群分析 天津市近年来房地产消费呈现出高速发展态势，高端房地产消费阶层日益庞大，这一群体占有着区域性经济资源，高质量社会资源、以及密集的知识资源等。他（她）们的价值观、生活方式、服务需求对整个社会起着引领作用，对物业服务预期也普遍高于其它地产项目。 （一）客群结构分析 当地及周边人群 公务员、私营业主 （二）目标客群消费心理分析 本项目客群具有一定的区域性，大部分客群集中在当地。客群结构以中、高收入为特色，他们对居住环境尤其是项目软环境因素比较看中，对产品形象和内部硬环境比较注重，期于在紧张的工作之余能够充分享受生活，便于得到身心的舒展。他（她）们往往在考虑购房时会关注以下几点要素： 第一考虑要素是项目整体环境，即周边自然环境、项目规划环境、居住人群人文环境等； 第二考虑要素是项目硬件环境，即括项目规划、生活配套设施、户型设计的独到性与居住人群的品质； 第三考虑要素是项目软件环境，即物业服务内容和服务质量，人性化细节服务的具体体现形式。 （三）客户服务需求研究 通过我们对该项目特点和业主群体特点进行分析，提炼出项目服务要点及业主需求，以此确定物业服务定位与管理方案，从而保障该项目配以高度适用性匹配服务产品。 从本项目客群类别中可以明显看出，客群有很大比例属于从事私营、事业单位等行业的中、高收入人群。此类客群处于社会结构中的高层，为了事业将绝大多数时间分配到工作上，但他们却热爱生活，只是受限对家庭与生活分配的时间通常过少。对应此类客群，物业服务需对其生活实现完备的保障，不分散其工作精力，同时注重“舒适性”，将“家”打造成为他们心灵的“避风港”，使他们得到全身心的放松。 该项目客群类型定位于双高人群。物业服务产品的设置如果按“一刀切”的方式配置，日后必定会出现“众口难调”的局面。为此物业服务需根据客群需求提供差异化、多样化的服务供选择，因地至宜的配置服务产品，一方面满足他们的定向需求，另一方面避免该客群为不需要的服务买帐。 尊享性需求 该项目业主多为天津社会精英人士，对心理境界的自我实现和社会地位非常的重视，正是在这种条件下，尊享性作为一种此层面群体的阶级共性依附于他（她）们的心灵深处。尊重可以在各个阶层间平级或交叉相互表现，尊享更像是一种自上对下的要求和期望。所以，本质上尊享性的需求是富贵精英普遍的心理状态的典型表现。 私密性需求 私密性的空间是业主选择本项目的理由之一，也是该项目在空间规划设计中的重点：从公共区域空间，到半公共半私密的小区中心绿地，最后到达私密的住宅内部空间。当今业主对私密性要求比以往高出很多，对私密性的要求是随着家庭经济条件的提升而提升，有能力购买本项目的人很多都具有高品质生活经验，但并不想暴露自己的生活，这是中国人的心理特点——对自己的隐私特别地在意。 舒适性需求 舒适性是业主对服务企业另一项的重点需求。业主舒适性需求指标包括两个方面：一是指标满足性，即功能满足程度。另一项是感官满足性，即感觉满足程度。这一需求除了考虑服务共性之外，还要考虑需求差异。业主这两个方面的需求与其它居用业态业主相比，要求更高、更加注重细节。作为未来业主繁忙工作之余的身心舒缓、放松之所，无疑舒适性是基础。 便捷性需求 该项目客群结构可以明显看出，他（她）们处于社会结构中的中坚力量，为了事业大多数时间分配到工作上，但他（她）们却热爱生活，只是受限对家庭分配的时间过少。对应此类客群，物业服务需对其生活实现完备的保障，不分散其工作精力，注重“便捷性”，将