小户型地产策划案专用课件.pptVIP

延安路项目研判报告 2011年6月7日 前 言 经过简短的沟通和了解，我们对贵公司的项目暂时有了一定的轮廓。 其后，我们对目前的市场形态和项目的市场接受度、消费人群、去化方式及其未来可能的合作做了一个全面的研判，并完成了这份研判报告，希望以此为契机进行磋商，以期达成双方的共识。 我们将针对项目所在片区的特点和楼盘的特性导入全新的概念和专业运作模式，在市场中不断寻找差异化，稳定的获取消费群，规避可能面临的风险，挑战和超越严峻现实，实现开发企业利益最大化。 坚决突破以往的惯性思维方式，在营销推广、现场气氛营造、人气的聚集与广告渠道方面进行创新，务求让本项目获得成功。 全国形势 目前楼市调控高压态势未见松动，甚至出现加码迹象。随着销售和资金压力进一步显现，房企未来只能通过加大促销力度，以价换量。由此推测，下半年房价下跌是大概率事件，房价拐点或加速逼近。 区域市场趋势 产品型态化：多层经济型楼盘，中心小高层、高层为主的精品楼盘，新区大盘； 板块化：中心区、南面、西面、东面随城市化进程，逐步形成区域板块； 档次化：高档型、高品质型、小康型、经济适用型； 面积化：主流住宅户型减小化； 合浦的房地产市场处于从普品低价向优品高价过渡的转折期，新开发项目逐渐规模化、品质化，配套化。处于从多层住宅向高层住宅转化的过渡期，高层电梯住宅逐渐被居民接受，逐渐成为市场开发主流。处于大户向多样化性发展的转型期，从120平米三房以上户型为主流，逐渐需求80、90平米左右两房。 延安路、内环东路、城西、城南区域逐渐被消费群所接受。 在市场逐步由低端向高端，由低质向高品，由单一向多元化发展的转型期，先进的开发理念，具备核心竞争力的产品品质，永远是市场的先导，在引领市场发展的同时，也将能赢得更多的市场份额。 合浦房地产消费情况 综上我们可以发现，合浦民众需要的是价位相对较低，可以满足基本生活需要的房子。不要求奢侈的享受。只是简单的住宅就可以达到标准。 合浦民众不容易被引导，除非有新鲜的销售道具和文化概念宣传方式等 根据调查所得进行规划，可以打造出符合消费者要求的产品。 合浦房地产消费群体分析 合浦房地产市场购房者群体以县城及乡镇居民为主力，尤其以廉州中心城外各乡镇富裕阶层为主要购房群体。 根据2009年数据资料，教师、公务员、私企老板、企业职员占购房群体20%左右；各乡镇富裕阶层来县城购房群体占55%左右，外地购房者占到购房群体25%左右。 2010年，由于受到新政的影响，北海外地购房群体的比例略有下降，合浦也受到相应的连带影响，估计目前外地购房者占全城区购房群体比例的15%以下。 由于北海与合浦房价的差距较大，且在北合一体化、合浦区域价值在不断提升的同时，将有部分外地客户及北海当地刚性需求客户被分流到合浦购房，这亦是一种趋势。 合浦购房消费群体特征 部分消费者对高楼层建筑、电梯房接受意愿不高； 重户型类别，大多以115-135三房为主要需求目标，80左右的两房存在一定市场发展潜在需求； 重价格不重品质； 重景观重配套； 部分消费者倾向于购买准现房或现房； 户型方面重朝向重采光。 合浦市场其他影响因素 区域经济发展：区域经济发展直接影响当地购房需求者的收入水平，从而影响消费者的购买选择及购买力，因此刚性、弹性和柔性购房需求同时会受到区域经济发展的直接影响。 城市进程化：50%以上的合浦人口和50%以上的购房消费群集中于合浦周边乡镇，随着城市配套逐渐完善、以及各方面的优越性，未来几年将是城市进程化的高峰期，由此也形成了支撑房地产市场的刚性主力消费群体。 房地产调控政策：由于合浦房地产的需求70%以上属于刚性需求，第一套购房比例也较大，成交量会受房地产政策调控暂时回落或滞后，但长期看来基本不受如限购令、货币政策的影响。 通货膨胀：近来国内通胀压力持续升级，投资人，在没有更好的投资渠道和资产配置选择的基础上，会考虑不动产用于保值。 改善性、体验式需求：随着商品房的阶段性、竞争性发展，高品质的商品房所提供的生活质量也在不断增高，城镇、乡镇会有越来越多的居民会选择走出老宅。 竞争市场：供应量不断增加，供过于求的市场基础下，合浦房地产商进入了广告战、促销战以及价格战的恶性竞争局面，一定程度地影响了房地产市场的有序健康发展。 北海房地产市场：北合一体化的战略背景下，合浦的房地产市场在价格导向的基本层面会受到北海的影响，北海的房价若持续性走高，合浦将分流部分外地。北海房价走低，则会分流部分合浦的购房消费群，同时会影响购房者的消费预期心理。 结论 在没有北部湾或北海利好政策的背景下，合浦的房地产市场将会保持一个平稳的发展状态，价格不会有太大波动，购房者已经逐步趋于理性消费，具备核心竞争力的楼盘将会赢得一定的市场份额。 项目概况 总建筑面积：约20000平方米 性质：框剪高