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谈房地产企业如何加强项目公司的财务管理 房地产企业要实现长期发展,集团公司要获得持续的核心竞争能力,就必须提高各项目公司的财务管理水平,明确集团财务管理职责,找出集团财务管理漏洞,建立完善的集团财务管理机制,成为企业经营者从宏观上实现集团长期发展战略的有效管理控制工具?本人结合多年的财务经历及最近几年在世茂做财务经理的工作经验，觉得应从以下几方面去加强项目公司的财务管理。 一、集权控制（一）总部制定项目公司的财务制度，项目公司无条件执行总部财务制度 财务管理制度一直是公司进行内部调控的重要手段。在项目公司的管理上，财务控制是重中之重。有很多公司就是因为在项目公司的管理中进行过度的财务放权而渐渐对其失去了控制。财务控制是防止公司资产外流的主要手段。在财务制度上，项目公司的财务制度一定要延续总部的财务制度，保证财务结构的完整性；作为总公司要充分了解项目公司的经营活动、财务状况及现金流动情况，以及监控项目公司各项内控制度是否及时正确的执行，总部应制定项目公司的财会制度，适时反映和监督项目公司的经营管理情况。这些制度主要有：“项目公司财务核算管理办法”、“费用报销标准及管理制度”、“销售回款管理办法”、“合同管理制度”、“产品定价管理制度”等。通过一系列规范、统一的财务制度和财务流程，便于提高管理效率。如在实际工作发生制度中未明确的会计业务，项目公司需及时与总部沟通，不得擅自处理。像世茂集团就有一套非常完整的财务管理体系，包罗万向，对各种经济业务的财务处理及如何处理，都制订了相应的制度和清晰的处理程序。项目公司只要照着操作便可，当然此套财务管理体系也在不断更新和完善中。（二）总部委派或聘任项目公司会计人员 项目公司财务负责人由总公司直接委派和聘任，直接对总部财务总监负责，工资，奖金和福利待遇由总部统一管理，并统一由总公司财务部对其进行考核。总部要对项目公司的会计人员定期进行培训和考核，保证项目公司财务人员胜任工作，并适时进行轮换。作为项目公司会计人员既要充分发挥会计的反映与监督职能，又要发挥会计的管理职能。总部委派会计的出发点是强化监督，是要保证会计活动的合法合规和会计资料的真实完整，但作为一种管理手段和方式，其核心就是服务，要寓监督于服务中。委派的会计人员是代表总部加强对项目公司的财务管理，要以搞好项目公司的经营、提高经济效益为轴心，按国家财经法纪办事，主动为单位服务，当好项目公司项目总经理的参谋，为其出谋划策，提高项目公司经营管理水平和经济效益。（三）加强项目公司的资金管理，实行收支两条线的原则，广泛开展项目公司的开源节流工作 房地产行业是一个资金密集型的行业，资金运作的好坏直接关系到房地产企业的生存、发展。总部需对项目公司的每天的收支情况通过系统进行实时监控，做到对项目公司的资金状况心中有数。同时，为了加强对项目公司的资金管理，需采取以下措施：1、总部制订一套科学、严明的付款权限制度，对于各种类型的付款，进行权限的设置，对于超过一定金额的付款，权限需要设置到总公司相关职能部门的负责人，甚至到总部总公司及董事长，各项目公司财务部需要严格执行。此项目工作执行的好坏，可作为总部定期内部审计的重点。2、加强开发贷款的管理，开发贷款工作由项目公司财务负责人来落实，集团财务负责人除了加强日常指导外，还应按照项目开发的进程，从开发贷款取得的及时性，开发贷款的成本等方面给项目财务经理设定指标，督察其完成开发贷的任务。3、重视和加强项目公司的销售收款及按揭回款工作。遇有销售开盘，需全力支持项目财务人员的销售收款工作，做到及时准确，全力促进销售工作，同时对按揭回款，需要积极帮助项目公司协助银行放款工作。4、鼓励项目公司财务负责人多动脑筋，利用现有的银行存款，与银行协商，在不影响流动性及安全性的情况下，通过购买一些理财产品，来提高资金的收益水平，比如现在有7天通知存款和协定存款，通过这些理财工具，可以为项目公司创造更多的现金流。5、提高项目公司的纳税筹划水平，降低项目公司的税务风险，减轻企业税收负担。利用其他项目的税务筹划经验及聘请外面的税务专家，来提高项目公司的税务筹划水平，争取让项目公司少交税。同时通过一些有效的税务公关，来争取一些税收减免，为项目公司创造一个良好的税收环境。税务公关不是出了问题再公关，而是要当成一项日常重要工作 ，在平时一点一滴做好。像地税国税、地税局长及所长级的，都应该成为我们的好朋友。像宁波世茂，通过我平时的对税务局公关工作，就在今年年初为项目一次性就争取了40万的水利基金减免。6、大力加强项目公司的成本控制及费用控制，对项目公司的工程及开发付款，需严格审核，总部对大金额的工程付款，还需到施工现场去核实施工进度，看是否存在超付的情况。同时，应加强费用管理，对于占费用比重比较大的差旅费、办公费等费用，更