房地产业务员培训手册(新房代理).doc

培训资料 一、房地产基础知识 1、中国房地产发展历程 中国房地产发展史 城市化水平的提高； 流动人口的增长 居民消费结构的变化 旧城的改造 改革深化与市场发展：取消福利分房；开放二级市场，以存量房的流动带动增量房的销售 ② 房地产市场状况 ③ 当前房地产主要政策 2、房地产业的分类 ① 土地开发和再开发； ② 房屋开发和建设； ③ 地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； ④ 房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等 ⑤ 房地产中介服务，包括咨询、估价、测量、服务、公证等。 ⑥ 房地产物业管理服务，包括家居服装、维修养护、保安、绿化、为卫生、转租、代收代付等。 ⑦ 房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。 3、房地产开发经营的主要阶段或运行过程 ① 建设工程项目设立和企业组建 ② 房地产建设工程项目规划与审批 ③ 土地使用权的取得 ④ 征地与拆迁 ⑤ 工程建设与管理 ⑥ 房地产的租售管理 ⑦ 房地产的物业管理 ４、房地产开发流程 土地取得→项目立项审批→项目设计→项目施工→项目销售→物业管理 土地取得 所有土地必须挂牌上市 所有土地必须三通一平（道路通、电通、水通、场地平）方可施工 土地招投标 签订土地使用证 ②　　项目立项 包含： １、用地性质：商业用地、住宅用地、商办用地… ２、规划指示:公建、综合配套、经济技术指标 ３、项目红线图 ③、　　项目设计 项目设计招标 建设规划方案 设计招标确定 初步项目设计 扩初设计 施工图设计 　　项目施工 施工招标 施工合同 办理施工许可证 项目施工 基础完工—基础建筑验收 主体完工—主体建筑验收 项目竣工—竣工验收 综合验收 　　　项目销售 物业管理 常用名词： 土地所有权（土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权）土地：指人类能够开发、利用、创造财富的陆地表面及部分水域。土地所有权：??①全民所有制（国家所有）②集体所有制我国实行土地的社会主义公有制城市区土地属于全民所有农村和城市郊区的土地属集体所有城市的土地开发只能在国有土地上进行毛地：还未开发，未规划作用的土地。生地：做到三通一平，已属于规划中的土地。熟地：做到七通一平已属于规划中的土地。三通一平：水、电、道路通、场地平整。七通一平：上水、下水、道路、煤气、电、力、电讯要通到工地、场地平整。一级市场：又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的市场。二级市场：又称土地使用权的转让市场，指房地产开发公司把经过开发的土地的使用权有偿转让给用地单位。三级市场：拥有土地使用权的企、事业单位或其它单位之间横向让渡土地使用权的市场。?国家→发展商→产权→业主→二手房的买卖。土地级别：按土段好坏某一具体地段所分的等级。国有土地使用权的取得方式：⑴?行政划拨：指国家行政机关将土地调拨给国家机关、部队、学校、国有事业，企业或其他单位，个人使用，设立国有土地使用权。其特点：无偿，无期限，无流动。（该土地使用权不能进入市场⑵?出让：?指国家土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付地价款的形式。其特点：可将土地转让，出租，抵押。土地使用权出让形式：拍卖，招标、协议。出让年限： 住宅????????70年?工业用地????????50年??????????????????????????教育、科技、文化、卫生、体育用地????????50年??????????????????????????商业、旅游、娱乐用地????????????40年??????????????????????????综合或其他用地??????????50年房屋?：???附着于土地的建筑物本身包括了所占土地的建筑物。房屋所有权：??以房屋为客体的所有权，是房屋所有人对其房屋享有占有收益和处分，并排除他人涉的权利。⑴占有：对房屋的控制和支配。⑵使用：直接按照房屋的性能和用途加以利用。⑶收益：按照法律的规定，从履行权利义务关系中得到利益。⑷处分：在法律许可的范围内对房屋的处置权利。土地登记部门：国土资源部；发证主体为县以上人民政府。房屋登记部门?：主管单位是建设部；由县级以上房管部门发证。房地产：指土地建筑物及附着于土地建筑物上与之不可分离的部分。房地产业：??指房地产开发、经营、物业管理的全部经济活动过程，包括土地开发及转让、租赁、抵押；房屋建设、销售、租赁、?抵押。房地产开发：??指出于出售、出租的经营目的，开发土地、建造房屋的过程。房地产市场：? 一级市场：指国家作为国有土地所有者，将土地所有权出