房地产业集团工程管理专业培训.doc

房地产业集团工程管理专业培训提纲 第一部分：目前工程管理存在的问题 1、施工单位考察存在的问题： （1）对于施工单位的考察没有严格按照制度和招标流程规定执行，对考察人员没有进行能力和素质评估，有的刚毕业的大学生也参加考察，考察从源头上就已经存在问题。 （2）对施工单位的考察不细致，流于形式，缺少对与其合作单位沟通和调查。 （3）对考察单位是否是实体企业缺乏判断能力和必要的考察标准，对于实际参与我司项目施工的团队（所谓的施工班组）没有进行细致的考察和了解。（此项应重点关注和考察） （4）考察报告不规范，没有形成标准的格式。 5）确定三个潜在中标人后，缺乏对其项目主要管理班子（项目经理、技术负责人）进行正在施工管理或以前运作的项目的考察、调研和现场答辩。 （6）有的考察纯粹是走形式或肢解考察，里应外合，暗箱操作，不对称考察（好单位重点考察其差的方面，差的单位考察其好的方面） 2、施工单位选择存在的问题（总包单位和分包单位）： （1）战略供方库（总包单位）没有建立起来。 （2）分包合格供方库没有形成体系。 （3）没有根据工程特点、规模去选择合适的总包单位，有的根本无能力承接我司的工程，有的总包单位在我司承担的工程规模已经超出了他自身的承受能力，在进度和质量方面出了问题是必然的。 （4）选择的总包和分包单位能力和水平严重参差不齐，存在故意不选择优秀的施工企业，或者说没有符合我们要求的施工单位，或者说找到了但人家觉得合同条件苛刻不愿意来。而行业标杆企业万科和中海比我们更为苛刻的邀约条件却能找到好的总包单位，我们应该从根源上找问题，进行反思。 3、招标存在的问题： （1）招标计划与综合计划不相符，招标计划与工程计划不匹配，招标计划没有足够的提前量，一般严格按照公司制度需要提前2-3个月甚至3-4个月。 （2）招标公告流于形式，招标文件不标准和不规范，招标文件没有为以后的合同签订从源头上抓起，没有打好基础，扫清障碍。 （3）对于潜在投标人没有进行足够挖掘和宣传，以获得足够同层次的投标资源。 （4）有的招标中存在严重的徇私舞弊和违规行为，采取暗箱操作甚至假的投标。 （5）招标文件没有明确我司的《中南宪章》明确工艺、工法要求，为以后的合同谈判留下隐患。 4、谈判存在的问题 （1）和施工单位谈判前没有提前运筹和谋划，谈判小组没有内部沟通，谈判时抓不住重点、要点，谈判时会陷入被动，使我司利益受到损害； （2）专业人做专业事，不同专业的人要通力合作，专业的问题要专业人员负责解答沟通，发挥各专业人员的能力；因不专业问题，往往被施工单位牵着鼻子走； （3）谈判缺少艺术，没有在谈判前形成谈判小组和主谈人，不懂得根据公司利益最大化的原则进行取舍和进退，往往在谈判时拣了芝麻丢了西瓜，从而招不到好的单位。 （4）谈判时采取不对称谈判，没有把公司宪章规定的工艺工法和合同约定的奖惩条款客观公正地介绍给对方，并且对于高出国家规范的实测实量和工艺工法我司给予5-10元的质量补偿，没有给对方解释清楚（好的质量其实对施工单位更有好处。） （5）有的谈判是出于私利，把我司合同约定的处罚条款和工艺、工法一股脑抛给对方，使对方被吓跑从而达到经办人不可告人的目的；其实我司合同条款不比行业标杆企业万科、中海严格。 5、合同签约的监督、把关存在的问题 （1）各个专业条线要充分发挥自己的专业知识，进行专业的监督和检查，充分利用公司已有的标准合同。 （2）签订合同时，招标文件和招标过程发生的来往函件都要进入合同，招标文件是合同的源头，要重视。 （3）严格区分黑白合同和阴阳合同。 （4）总公司加强对合同谈判和监督把关的培训 6、施工单位进场的监督、把关存在的问题 （1）没有认真审核施工单位编报的施工组织设计（包括施工部署、现场平面布置、施工计划、人员计划、材料设备进场计划等）、质量保证体系、组织架构等。 （2）没有严格审核在考察时，乙方承诺派驻的施工班组和管理团队，特别是以项目经理为首的“五大员”。 （3）没有充分利用施工单位的进场交底会，把我司的管理模式、《中南宪章》规定及主要的管理制度等重点注意事项对施工单位进行交底。 （4）图纸会审把关流于形式，各专业没有进行叠图，各专业存在的矛盾不能在会审阶段发现，导致施工过程中变更增加，影响工期，增加成本；图纸会审要有会审纪要和签字，明确会审责任和奖惩。 （5）对施工单位的人、机、料进场计划没有进行充分的审核、跟踪和控制。 7、施工过程中进度管控方面存在的问题： （1）没有根据一级节点计划分解细化到二、三级节点计划，编制具有可操作性合理的总体进度计划，没有把计划落实到月和责任人。 （2）没有对总包单位编制的计划进行审核、把关和纠偏，整个计划受制于总包单位，对甲方指定的分包队伍计划管理失控；计划是多方面的，进度计划必须和人力计