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房地产公司税收筹划实战方案
PR房地产公司税收筹划实战方案
一、成本分拆
考虑到房地产项目底商和步行街商业的售价高,增值率高,税负重的特点。建议成本核算时进行适当的成本分拆。
1.成本分拆方法
(1)土地成本的分拆
按实际测量占地法,基地面积分配法等分配方法,核算商业用地成本,选择合理的方法归集商业用地成本。商业实际用地可略大于土地使用证上规划的商业用地面积。
(2)建安成本分拆
在总建筑合同价款不变的情况下,签订补充合同,规定商业开发项目单项工程成本,例如:外挂面,内装,台阶等工程成本。
2.销售部分与自持物业的成本分拆
成本分拆时尽量将成本向销售部分倾斜,而自持物业部分成本尽量降低。
操作技术:
(1)公共配套费与基础设施费多转移至商业与公寓;
(2)酒店装修费转移至公寓装修费。
二、酒店租售的税负测算与筹划
(一)酒店自持经营的临界点回报率
参见《幽居A区测算》数据,酒店的总成本为288,730,386.84元。
酒店的产权为40年,采用年利率6%-8%测算,则40年期利率6%与8%的年金现值系数分别为15.046与11.924。
可得:按照6%计算,
酒店年收益=288,730,386.84/15.046=19,189,843.60229(元)
按照8%计算,
酒店年收益=288,730,386.84/11.9243113(元)
即:每年酒店盈利19,189,843.60229-24,214,222.3113元,可以达到投资回报平衡点,否则必须对外出售更合算。
贷款利率与贷款用途、贷款性质、贷款期限、贷款政策、不同的贷款银行等相关。国家规定基准利率,各银行根据各种因素确定差别贷款利率,即在基准利率基础上上浮或下浮。现行基准利率是2011年7月7日调整并实施的,种类与年利率如下:①短期贷款六个月(含)6.10%;②六个月至一年(含)6.56%;③一至三年(含)6.65%;④三至五年(含)6.90%;⑤五年以上7.05%。2011年由于资金紧张等原因,部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。2012年2月开始,多数银行将首套房利率调整至基准利率。委托贷款是指由政府、企事业单位或个人提供合法资金,并同业务银行商定了贷款对象用途、期限、利率后,委托银行代为发放给指定对象的一类贷款。步骤:首先委托人同借款人,就贷款金额、用途、期限以及利率等方面因素达成一致。委托人和借款人在业务银行开立结算账户,并由双方共同向银行提交《委托贷款申请书》。银行受理委托申请,并对委托人和借款人双方进行调查,如果条件符合则接受委托申请。银行向借款人账户放款,并按照约定利率、期限等条件,协助委托方收回贷款。
发放贷款时借:委托贷款——本金贷:银行存款支付银行委托贷款手续费借:财务费用贷:银行存款按息借:应收利息贷:利息收入收回发放的贷款借:银行存款贷:应收利息委托贷款
借款方会计处理:
①借款时
借:银行存款
贷:短期借款
②支付利息
借:财务费用
贷:银行存款
2.统借统还
依据《财政部、国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》(财税字【2000】7号)规定,对企业主管部门或企业集团中的核心企业等单位(以下简称统借方)向金融机构借款后,将所借资金分拨给下属单位,并按支付给金融机构的借款利率水平向下属单位收取用于归还金融机构的利息不征收营业税。
根据国税发[2009]31号文件,企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的,借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件,可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
操作要点如下:
(1)集团公司或核心企业向非金融企业借款的利息支出,不能超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额,超过部分不能在税前扣除。
(2)由与下属企业签订统借统还借款合同分拨下属单位集团公司同利率向下属企业收取利息。统借统还借款合同
(3)在租赁合同中约定汽车所发生的日常费用由公司承担。
(4)租赁支出和承担的费用要取得发票。员工取得租金可以申请到税务机关代开发票,但不交税营业税。我国营业税起征点具体为:按期纳税的月营业额5000-20000元;36条规定,处1万元以下的罚款。
对个人报销费用部分,如企业自有车辆较多,且报销时发票上无车辆信息,则可以直接费用报销或购买加油卡,不计入“工资、薪金所得”。
房地产开发公司税收筹划整体战略框架
suntax 1/8 税收筹划实战操作
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